सोसायटीकडे दंड वा वर्गणी भरून अवैध बांधकाम वैध होत नाही
हाऊसिंग-सोसायटी
रमेश प्रभू, अध्यक्ष, महाराष्ट्र सोसायटी वेल्फेअर असोसिशन
मॉगेर्ज लोनसाठी ना-हरकत न देण्याचे अधिकार सोसायटीला असतात का? कोणत्या आधारांवर सोसायटी ना-हरकत देण्यास नकार देऊ शकते?
उत्तर - साधारणपणे सोसायटी ना-हरकतीसाठी अडवणूक करीत नाही. मात्र, एखाद्या सभासदाशी थकबाकी, कायदेशीर, अवैध बांधकाम आदी कारणांवरून वाद असल्यास सोसायटी ना-हरकत देण्यासाठी नकार देऊ शकते. सभासदाने हे वाद मिटवल्यास सोसायटीला ना-हरकत द्यावी लागेल.
मी १९९७ साली एका नोंदणीकृत हाऊसिंग सोसायटीत फ्लॅट घेतला होता. ही सोसायटी पालिका कर्मचाऱ्यांची असून पालिकेकडे गहाण आहे. या ठिकाणी एकूण ३५ फ्लॅट असून त्यापैकी ५० टक्के फ्लॅट पालिका कर्मचाऱ्यांनी बाहेरच्या व्यक्तींना विकले आहेत. मी देखील योग्य तो करार करून हा फ्लॅट विकत घेतला. पालिकेकडे असलेली सर्व देणी आधीच्या फ्लॅटमालकाने भागविली आहेत. सोसायटीचा सभासद होण्यासाठी पालिकेला देय असलेली सर्व कागदपत्रे मी दिली आहेत. परंतु, मला अद्याप सोसायटीचे सभासदत्त्व देण्यात आलेले नाही. मी कमिटीकडे विचारणा केली असता सोसायटी पालिकेकडून गहाणमुक्त झाल्यानंतर बाहेरच्या व्यक्तीच्या नावे फ्लॅट केला जाईल, असे सांगण्यात आले. मार्च, २०१०ला सोसायटी गहाणमुक्त झाली. ती खरी २०००लाच व्हायला हवी होती. परंतु, कर्जाची परतफेड वेळेत न झाल्याने याला उशीर झाला. आता गहाणमुक्त झाल्यानंतर कमिटी मला सभासद करून घेण्यासाठी जवळपास एक लाख रूपयांची मागणी करीत आहे. आधीच्या मालकाने संबंधित फ्लॅटची सर्व देणी-थकाबाकी फेडलेली असल्याने मी याबद्दल खुलासा मागितला. त्यावर दंड आणि व्याजातील फरकाबद्दल हे देणे पालिकेला लागत असल्याचे त्यांनी तोंडी सांगितले. या फ्लॅटची सर्व देणी १९९७ साली फेडली गेलेली असताना सोसायटी इतक्या वर्षांनी इतके पैसे कसे मागू शकते? त्याचा कोणताही तपशील अथवा कागदपत्रे देण्यास सोसायटी का तयार नाही?
उत्तर - विचारणा करूनही सोसायटी तपशील देत नसेल तर तुम्हाला सभासद होण्यासाठी महाराष्ट्र को-ऑपरेटिव्ह सोसायटी अॅक्टच्या कलम २३(२)चा आधार घेऊ शकता. या कलमानुसार तुम्ही उपनिबंधकांकडे तक्रार करू शकता. उपनिबंधक तुमच्य तक्रारीच्या आधारे सोसायटी पदाधिकाऱ्यांना सुनावणीसाठी पाचारण करेल. तुमची बाजू योग्य वाटल्यास उपनिबंधक तुम्हाला डीम्ड मेंबरशीप देऊ शकतात.
आमच्या सोसायटीत एकाच व्यक्तीचे तीन फ्लॅट आहेत. या व्यक्तीने त्याच्या वतीने सोसायटीचे प्रश्न हाताळण्यासाठी पॉवर ऑफ अॅटनीर् नेमला आहे. एक व्यक्ती तीन फ्लॅटकरिता एजीएममध्ये मतदान करू शकते का? की प्रत्येक व्यक्तीला केवळ एकदाच मत देता येते? पॉवर ऑफ अॅटनीर् किती काळपर्यंत वैध राहू शकतात? सोसायटीचा सिलिंग स्लॅब कोसळून दुर्घटना घडली त्याची जबाबदारी सोसायटीवर येते का? सोसायटीने वेळीच दुरूस्ती न केल्याने या दुर्घटनेकरिता त्यांना या करिता जबाबदार धरता येते का?
उत्तर - एक व्यक्तीला केवळ एकदाच मत देता येते. तसेच मूळ फ्लॅटमालक हयात असेपर्यंत वा पॉवर ऑफ अॅटनीर् रद्द करेपर्यंत संबंधित व्यक्ती पॉवर ऑफ अॅटनीर् म्हणून राहू शकते. इमारतीच्या दुरूस्तीची जबाबदारी सोसायटीवर असते. त्यामुळे या प्रकारच्या दुर्घटनेला सोसायटीला जबाबदार ठरविता येऊ शकते. तसेच सोसायटी वेळीच दुरूस्ती करीत नसल्यास याची तक्रार पालिकेकडे, ग्राहक न्यायालयात, सहकार कोर्टात, सिटी सिव्हील कोर्टात, उपनिबंधकांकडे करता येईल. पैकी पालिकेकडे या तक्रारींची तड लवकर लागण्याची शक्यता आहे.
मी एका ८४ सभासदांच्या ३२ वषेर् जुन्या सोसायटीचा सहसचिव आहे. मला खालीलप्रमाणे प्रश्न आहेत... १) समजा एखाद्या कुटुंबातील व्यक्तीने असोसिएट मंेबरशीपचा अर्ज भरून दिल्यास त्यावर सचिवाने सही करण्याची आणि त्याची दुसरी प्रत संबंधित व्यक्तीला परत करण्याची गरज आहे का? २) असोसिएट मेंबर पुनविर्कासाबाबतच्या बैठकीत मतदान करू शकतो का? ३) आधीच्या कमिटीने आय आणि जे रजिस्टर अर्धवट आणि सही न करता ठेवले असतील तर काय करायचे? सोसायटी ऑफिससाठी स्वतंत्र जागा नसल्याने आधीच्या कमिटीने जाणीवपूर्वक, अज्ञानापोटी किंवा इतके रेकॉर्ड ठेवणे शक्य नसल्यामुळे कदाचित हे घडले असावे. आता कमिटीकडे स्वतंत्र ऑफिस आहे. पण, आधीच्या कमिटीची जबाबदारीही नव्या कमिटीने घ्यायची का?
उत्तर - कोणत्याही प्रकारच्या अर्जावर सही केल्यास त्याची प्रत संबंधित व्यक्तीला देण्याची गरज आहे. असोसिएट मेंबर पुनविर्कासाबाबतच्या बैठकीत मतदान करू शकतात. आधीच्या कमिटीच्या कामाची (गैरव्यवहारांची) जबाबदारी नवीन कमिटीवर येत नाही. त्यांनी रजिस्ट्रर अर्धवट ठेवले असल्यास नवीन कमिटीने ते अपडेट करून या संबंधात कार्यकारी समितीत ठराव पास करून घ्यावा.
मी एका सोसायटीचा असून आमच्या सोसायटीत काही जणांनी सोसायटीची अथवा पालिकेची परवानगी न घेता घरात अंतर्गत बदल केले आहेत. त्यात फ्रेंच विंडो, दोन विंग वा फ्लॅट एकत्र करण्यासाठी भिंत तोडणे अशी मोडतोड आहे. त्यावर सोसायटीच्या एजीएममध्ये ज्यांनी हे बदल केले आहेत त्यांना तीन महिन्याच्या आत पुर्नबांधणी करा किंवा दंड भरा अशी नोटीस पाठवायचे ठरले. हे योग्य आहे का?
उत्तर - सोसायटीला या प्रकारचा दंड करता येत नाही. काही सोसायट्या या प्रकारचा दंड आकारून हा प्रश्न मिटवितात. मात्र, सोसायटीकडे दंड वा वर्गणी भरून या प्रकारचे बांधकाम वैधही होत नाही. त्यासाठी पालिकेकडे अंतर्गत सजावटीसंबंधात प्लॅन सादर करून त्याला मान्यता मिळवावी लागते. अर्थात त्यासाठीही सोसायटीची ना-हरकत लागतेच. पालिकेने मान्यता दिल्यास हे बदल वैध होऊ शकतात.
आमच्या सोसायटीत एकजण सोसायटीचे सभासद नसताना सचिव म्हणून निवडून आले. त्यानंतर त्यांनी सोसायटीची असोसिएट मेंबरशीप मिळविली. सोसायटीच्या नियमाप्रमाणे ही व्यक्ती सचिव म्हणून कार्यरत राहू शकते का? जर नसेल तर या विरोधात काय करता येईल?
उत्तर - होय. मात्र, त्यासाठी फ्लॅटमालकाने उपविधीतील १०(ए)चा अर्ज भरून संबधित व्यक्तीला ना-हरकत देणे आवश्यक आहे. ते जर त्याने केले नसेल तर उपनिबंधकांकडे या संदर्भात तक्रार करता येऊ शकते.
आमच्या सोसायटीतील अनेक फ्लॅट सरासरी अडीच हजार रूपये भाडेतत्त्वावर दिले गेले आहेत. त्यापैकी प्रत्येकी २५० रूपये (भाड्याच्या रकमेच्या १० टक्के) सोसायटीला नॉनऑक्युपसी चाजेर्स म्हणून मिळतात. या संबंधात सरकारने काढलेल्या आदेशानुसार सोसायटीच्या सर्वसाधारण सभेतच या संबंधातला निर्णय झाला होता. आता ते केवळ १० टक्के ८४ रूपयेच नॉनऑक्युपसी चाजेर्स म्हणून घ्यावे असा आग्रह धरीत आहेत. या संबंधात सरकारचे काही आदेश आहेत का?
उत्तर - या संबंधात १ ऑगस्ट, २००१ रोजी सरकारचे आदेश निघाले होते. त्यात एकूण मेटेनन्सच्या रकमेवर घेण्याऐवजी सव्हीर्स चाजेर्सवर १० टक्के नॉनऑक्युपसी चाजेर्स घेण्यात यावे, असे स्पष्ट करण्यात आले आहे. मात्र कोणत्याही परिस्थितीत नॉनऑक्युपसी चाजेर्स ८४ रूपयांपेक्षा जास्त असता कामा नये, असे बंधन घालण्यात आले. याला काही सोसायट्यांनी कोर्टात आव्हान दिले. यावर सुनावणी घेतल्यानंतर कोर्टाने २००७ साली सरकारचा निर्णय ग्राह्य ठरविला.
housing society act mumbai
list of housing society in mumbai
bye laws of cooperative housing society mumbai pdf
bylaws of cooperative housing society mumbai download
cooperative housing society bye laws download
model bylaws of cooperative housing society
cooperative housing society
bye-laws of the co-operative housing societies
हाऊसिंग-सोसायटी
रमेश प्रभू, अध्यक्ष, महाराष्ट्र सोसायटी वेल्फेअर असोसिशन
मॉगेर्ज लोनसाठी ना-हरकत न देण्याचे अधिकार सोसायटीला असतात का? कोणत्या आधारांवर सोसायटी ना-हरकत देण्यास नकार देऊ शकते?
उत्तर - साधारणपणे सोसायटी ना-हरकतीसाठी अडवणूक करीत नाही. मात्र, एखाद्या सभासदाशी थकबाकी, कायदेशीर, अवैध बांधकाम आदी कारणांवरून वाद असल्यास सोसायटी ना-हरकत देण्यासाठी नकार देऊ शकते. सभासदाने हे वाद मिटवल्यास सोसायटीला ना-हरकत द्यावी लागेल.
मी १९९७ साली एका नोंदणीकृत हाऊसिंग सोसायटीत फ्लॅट घेतला होता. ही सोसायटी पालिका कर्मचाऱ्यांची असून पालिकेकडे गहाण आहे. या ठिकाणी एकूण ३५ फ्लॅट असून त्यापैकी ५० टक्के फ्लॅट पालिका कर्मचाऱ्यांनी बाहेरच्या व्यक्तींना विकले आहेत. मी देखील योग्य तो करार करून हा फ्लॅट विकत घेतला. पालिकेकडे असलेली सर्व देणी आधीच्या फ्लॅटमालकाने भागविली आहेत. सोसायटीचा सभासद होण्यासाठी पालिकेला देय असलेली सर्व कागदपत्रे मी दिली आहेत. परंतु, मला अद्याप सोसायटीचे सभासदत्त्व देण्यात आलेले नाही. मी कमिटीकडे विचारणा केली असता सोसायटी पालिकेकडून गहाणमुक्त झाल्यानंतर बाहेरच्या व्यक्तीच्या नावे फ्लॅट केला जाईल, असे सांगण्यात आले. मार्च, २०१०ला सोसायटी गहाणमुक्त झाली. ती खरी २०००लाच व्हायला हवी होती. परंतु, कर्जाची परतफेड वेळेत न झाल्याने याला उशीर झाला. आता गहाणमुक्त झाल्यानंतर कमिटी मला सभासद करून घेण्यासाठी जवळपास एक लाख रूपयांची मागणी करीत आहे. आधीच्या मालकाने संबंधित फ्लॅटची सर्व देणी-थकाबाकी फेडलेली असल्याने मी याबद्दल खुलासा मागितला. त्यावर दंड आणि व्याजातील फरकाबद्दल हे देणे पालिकेला लागत असल्याचे त्यांनी तोंडी सांगितले. या फ्लॅटची सर्व देणी १९९७ साली फेडली गेलेली असताना सोसायटी इतक्या वर्षांनी इतके पैसे कसे मागू शकते? त्याचा कोणताही तपशील अथवा कागदपत्रे देण्यास सोसायटी का तयार नाही?
उत्तर - विचारणा करूनही सोसायटी तपशील देत नसेल तर तुम्हाला सभासद होण्यासाठी महाराष्ट्र को-ऑपरेटिव्ह सोसायटी अॅक्टच्या कलम २३(२)चा आधार घेऊ शकता. या कलमानुसार तुम्ही उपनिबंधकांकडे तक्रार करू शकता. उपनिबंधक तुमच्य तक्रारीच्या आधारे सोसायटी पदाधिकाऱ्यांना सुनावणीसाठी पाचारण करेल. तुमची बाजू योग्य वाटल्यास उपनिबंधक तुम्हाला डीम्ड मेंबरशीप देऊ शकतात.
आमच्या सोसायटीत एकाच व्यक्तीचे तीन फ्लॅट आहेत. या व्यक्तीने त्याच्या वतीने सोसायटीचे प्रश्न हाताळण्यासाठी पॉवर ऑफ अॅटनीर् नेमला आहे. एक व्यक्ती तीन फ्लॅटकरिता एजीएममध्ये मतदान करू शकते का? की प्रत्येक व्यक्तीला केवळ एकदाच मत देता येते? पॉवर ऑफ अॅटनीर् किती काळपर्यंत वैध राहू शकतात? सोसायटीचा सिलिंग स्लॅब कोसळून दुर्घटना घडली त्याची जबाबदारी सोसायटीवर येते का? सोसायटीने वेळीच दुरूस्ती न केल्याने या दुर्घटनेकरिता त्यांना या करिता जबाबदार धरता येते का?
उत्तर - एक व्यक्तीला केवळ एकदाच मत देता येते. तसेच मूळ फ्लॅटमालक हयात असेपर्यंत वा पॉवर ऑफ अॅटनीर् रद्द करेपर्यंत संबंधित व्यक्ती पॉवर ऑफ अॅटनीर् म्हणून राहू शकते. इमारतीच्या दुरूस्तीची जबाबदारी सोसायटीवर असते. त्यामुळे या प्रकारच्या दुर्घटनेला सोसायटीला जबाबदार ठरविता येऊ शकते. तसेच सोसायटी वेळीच दुरूस्ती करीत नसल्यास याची तक्रार पालिकेकडे, ग्राहक न्यायालयात, सहकार कोर्टात, सिटी सिव्हील कोर्टात, उपनिबंधकांकडे करता येईल. पैकी पालिकेकडे या तक्रारींची तड लवकर लागण्याची शक्यता आहे.
मी एका ८४ सभासदांच्या ३२ वषेर् जुन्या सोसायटीचा सहसचिव आहे. मला खालीलप्रमाणे प्रश्न आहेत... १) समजा एखाद्या कुटुंबातील व्यक्तीने असोसिएट मंेबरशीपचा अर्ज भरून दिल्यास त्यावर सचिवाने सही करण्याची आणि त्याची दुसरी प्रत संबंधित व्यक्तीला परत करण्याची गरज आहे का? २) असोसिएट मेंबर पुनविर्कासाबाबतच्या बैठकीत मतदान करू शकतो का? ३) आधीच्या कमिटीने आय आणि जे रजिस्टर अर्धवट आणि सही न करता ठेवले असतील तर काय करायचे? सोसायटी ऑफिससाठी स्वतंत्र जागा नसल्याने आधीच्या कमिटीने जाणीवपूर्वक, अज्ञानापोटी किंवा इतके रेकॉर्ड ठेवणे शक्य नसल्यामुळे कदाचित हे घडले असावे. आता कमिटीकडे स्वतंत्र ऑफिस आहे. पण, आधीच्या कमिटीची जबाबदारीही नव्या कमिटीने घ्यायची का?
उत्तर - कोणत्याही प्रकारच्या अर्जावर सही केल्यास त्याची प्रत संबंधित व्यक्तीला देण्याची गरज आहे. असोसिएट मेंबर पुनविर्कासाबाबतच्या बैठकीत मतदान करू शकतात. आधीच्या कमिटीच्या कामाची (गैरव्यवहारांची) जबाबदारी नवीन कमिटीवर येत नाही. त्यांनी रजिस्ट्रर अर्धवट ठेवले असल्यास नवीन कमिटीने ते अपडेट करून या संबंधात कार्यकारी समितीत ठराव पास करून घ्यावा.
मी एका सोसायटीचा असून आमच्या सोसायटीत काही जणांनी सोसायटीची अथवा पालिकेची परवानगी न घेता घरात अंतर्गत बदल केले आहेत. त्यात फ्रेंच विंडो, दोन विंग वा फ्लॅट एकत्र करण्यासाठी भिंत तोडणे अशी मोडतोड आहे. त्यावर सोसायटीच्या एजीएममध्ये ज्यांनी हे बदल केले आहेत त्यांना तीन महिन्याच्या आत पुर्नबांधणी करा किंवा दंड भरा अशी नोटीस पाठवायचे ठरले. हे योग्य आहे का?
उत्तर - सोसायटीला या प्रकारचा दंड करता येत नाही. काही सोसायट्या या प्रकारचा दंड आकारून हा प्रश्न मिटवितात. मात्र, सोसायटीकडे दंड वा वर्गणी भरून या प्रकारचे बांधकाम वैधही होत नाही. त्यासाठी पालिकेकडे अंतर्गत सजावटीसंबंधात प्लॅन सादर करून त्याला मान्यता मिळवावी लागते. अर्थात त्यासाठीही सोसायटीची ना-हरकत लागतेच. पालिकेने मान्यता दिल्यास हे बदल वैध होऊ शकतात.
आमच्या सोसायटीत एकजण सोसायटीचे सभासद नसताना सचिव म्हणून निवडून आले. त्यानंतर त्यांनी सोसायटीची असोसिएट मेंबरशीप मिळविली. सोसायटीच्या नियमाप्रमाणे ही व्यक्ती सचिव म्हणून कार्यरत राहू शकते का? जर नसेल तर या विरोधात काय करता येईल?
उत्तर - होय. मात्र, त्यासाठी फ्लॅटमालकाने उपविधीतील १०(ए)चा अर्ज भरून संबधित व्यक्तीला ना-हरकत देणे आवश्यक आहे. ते जर त्याने केले नसेल तर उपनिबंधकांकडे या संदर्भात तक्रार करता येऊ शकते.
आमच्या सोसायटीतील अनेक फ्लॅट सरासरी अडीच हजार रूपये भाडेतत्त्वावर दिले गेले आहेत. त्यापैकी प्रत्येकी २५० रूपये (भाड्याच्या रकमेच्या १० टक्के) सोसायटीला नॉनऑक्युपसी चाजेर्स म्हणून मिळतात. या संबंधात सरकारने काढलेल्या आदेशानुसार सोसायटीच्या सर्वसाधारण सभेतच या संबंधातला निर्णय झाला होता. आता ते केवळ १० टक्के ८४ रूपयेच नॉनऑक्युपसी चाजेर्स म्हणून घ्यावे असा आग्रह धरीत आहेत. या संबंधात सरकारचे काही आदेश आहेत का?
उत्तर - या संबंधात १ ऑगस्ट, २००१ रोजी सरकारचे आदेश निघाले होते. त्यात एकूण मेटेनन्सच्या रकमेवर घेण्याऐवजी सव्हीर्स चाजेर्सवर १० टक्के नॉनऑक्युपसी चाजेर्स घेण्यात यावे, असे स्पष्ट करण्यात आले आहे. मात्र कोणत्याही परिस्थितीत नॉनऑक्युपसी चाजेर्स ८४ रूपयांपेक्षा जास्त असता कामा नये, असे बंधन घालण्यात आले. याला काही सोसायट्यांनी कोर्टात आव्हान दिले. यावर सुनावणी घेतल्यानंतर कोर्टाने २००७ साली सरकारचा निर्णय ग्राह्य ठरविला.
housing society act mumbai
list of housing society in mumbai
bye laws of cooperative housing society mumbai pdf
bylaws of cooperative housing society mumbai download
cooperative housing society bye laws download
model bylaws of cooperative housing society
cooperative housing society
bye-laws of the co-operative housing societies
No comments:
Post a Comment