घर किंवा फ्लॅट घेणे ही
आनंदाची बाब असली तरी त्यात पाऊल टाकताना पुरेशी खबरदारी घेणे अत्यंत
आवश्यक आहे. जमीन खरेदी करतानाही अनेक गोष्टींची खातरजमा करायला लागते.
मालमत्ता खरेदीविक्रीच्या व्यवहारांमध्ये कोणकोणती काळजी घ्यावयाची, याची
ही माहिती:
....
घर किंवा फ्लॅट ही प्रत्येक नागरिकाची मूलभूत आवश्यकता असते. ती साध्य करण्यासाठी अविश्रांत श्रम करून आपण पैसे गोळा करतो किंवा तसे केल्यावर एखाद्या सरकारी सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचा सभासद बनतो. व संस्थेची इमारत बांधण्यासाठी जमिन खरेदी केल्यावर त्यावर इमारत बांधण्याचा प्रयत्न करतो. हे करताना आपलं स्वप्न पूर्ण करताना काय काय खबरदारी घ्यावी याची माहिती आपण जाणून घेणार आहोत.
तसेच प्लॅट ओनरशिप अॅक्ट १९६३साली ज्यावेळी आपण फ्लॅट विकत घेण्याचा करार करतो. तो करार करताना आपण पैसे देतो. त्याचप्रमाणे तो करार करताना त्यावर स्टॅम्प ड्युटी भरतो. आणि त्याचवेळी तो करार रजिस्टर्ड करतो. अनेकवेळा असे दिसून येते की बिल्डर पैसे घेतो व मधून काम सोडून तो फरारी होतो. अशावेळी किंवा इतर प्रसंगी काय दक्षता घ्यावी याचाही आपण येथे विचार करणार आहोत.
सर्वसामान्य माणसांना घर बांधण्यासाठी जमीन उपलब्ध करून द्याव्या म्हणून महाराष्ट्र सरकारने अनेक योजना आखल्या आहेत. या योजनांखालील खासगी जमिनींची खरेदी विक्री कशी करावी त्याचप्रमाणे सरकारच्या किंवा निमसरकारी जमिनी म्हाडा किंवा सिडकोच्या जमिनी यांची खरेदी कशी करावी त्यासंबधी काय दक्षता घेणे आवश्यक असते.
कोणतीही जमीनखरेदी करताना प्रथम त्या जमिनीची जाहीर नोटीस (पब्लिक नोटीस) देणे आवश्यक असते. त्यांना ही पब्लिक नोटीस दोन वर्तमानपत्रांत म्हणजेच इंग्रजी आणि मराठीमध्ये देणे आवश्यक असते. त्यात जमिनीच्या खरेदीचा व्यवहार करताना त्या जमिनीच्या मालकी हक्कासंबधी किंवा इतर हक्कांसंबधी जर काही हरकती असतील तर त्या संबधी त्याची नोंद करणे आवश्यक असते. हरकती नसतील तर उभय पक्षकार जमिनीची खरेदीविक्रीचा व्यवहार योग्य ते कागदपत्र तयार करून पूर्ण करू शकतात.
अनेकदा असे आढळून येते की, जी जमीन घरबांधणीच्या प्रकल्पासाठी विकत घेतली जाते. ती जागा शेतीची असते. किंवा इतर काही सार्वजनिक प्रकल्पासाठी उदा. एकेवेळी मैदान, हॉस्पिटल, शाळा, महाविद्यालये, सार्वजिनक रस्ते किंवा स्मशान. इत्यादीसाठी राखून ठेवलेली असते. ही जागा घर बांधण्यासाठी वापरणे शक्य नसते. अशावेळी जमीनखरेदी करण्यापूर्वी त्या जमिनीचा वापर कोणत्या हेतूसाठी होणार आहे. त्याचा तीस वर्षांचा सर्च रिपोर्ट, चौकशी अहवाल काढणे आवश्यक असते.
अनेकदा असे आढळून येते की जमिनी वडीलोपाजिर्त मालकीच्या असतात. त्या जमिनीचे संयुक्त( जॉइन्ट ओनर) मालक असतात. त्यापैकी काही लोक मृत्यू पावलेले असतात. परंतु त्यांच्या वारसदारांच्या नावावर त्याचे हस्तांतर झालेले नसते. अशावेळी जमिनीच्या खरेदीविक्रीचा व्यवहार करण्यापूवीर् त्यांच्या योग्य वारसदारांची, सरकार आणि महापालिकेच्या दफ्तरात योग्य नोंद करणे आवश्यक असते. ती नोंद झाली आहे की नाही याची चौकशी करणे आवश्यक असते.
कोणत्या जमिनीवर बांधकाम करण्यापूर्वी त्या जमिनीचे मालकी हक्क कोणाचे आहेत. त्या जमिनीसंबधी काही कोर्टात काही गहाण ठेवलेले आहेत का किंवा त्या जागेचा कोणी कब्जा घेतलेला आहे का किंवा त्या जागेवर कोणी अनधिकृत बांधकाम केले आहे का? इ. गोष्टींशी चौकशी करणे आवश्यक असते. मुंबईसारख्या शहरामध्ये खासगी जागेवर जबरदस्तीने आक्रमण केलेले आढळते. इतकेच नव्हे तर सरकारी, निमसरकारी, महापालिकेच्या, म्हाडाच्या जागेवरही आक्रमण केलेले आढळते. अशावेळी जमिनीचा कब्जा घेण्यापूर्वी सर्व प्रकारची चौकशी करूनच जागेचा कब्जा घेणे योग्य ठरेल.
जशी दक्षता आपण जमीन विकत घेताना किंवा जमिनीचा कब्जा विकत घेताना करतो, त्याचप्रमाणे फ्लॅटच्या खरेदीचा करार करताना करावयाचे असते. महाराष्ट्र ओनरशिप अॅक्टखाली फ्लॅट विकत घेणारी व्यक्ती, ही त्या करारावर स्टॅम्प ड्युटी भरल्यानंतर ज्यावेळी तो करार रजिस्टर्ड केला जातो त्यावेही ती व्यक्ती त्या जागेची मालक होते. त्या कायद्याचे वैशिष्ट्य आहे. या कायद्याखाली ज्याला आपण प्रमोटर किंवा बिल्डर समजतो तो खऱ्या अर्थाने विश्वस्त असतो. फ्लॅट ओनर्सकडून घेतलेले पैसे आदर्श करार (मॉडेल अॅग्रीमेंट) अपेक्षित असल्यामुळे योग्य बांधकाम करणे आवश्यक असते आणि योग्य मुदतीत, योग्य बांधकाम करून फ्लॅटचा कब्जा देणं आवश्यक असते.
फ्लॅट विकत घेण्यापूर्वी कोणत्या प्रकारची काळजी किंवा दक्षता घ्यावी त्या संबंधी गेली ४५ वर्षे म्हणजेच १९६२ साली कायदा अमलात आल्यानंतर अनेक लेख लिहिले गेले. दूरदर्शन आणि आकाशवाणीवरून अनेक कार्यक्रम झालेत तरी पण अनेक फ्लॅट ओनर्सची फसवणूक चालूच आहे. ही फसवणूक करण्यामध्ये अनेक नामांकित बिल्डर्स आणि डेव्हलपर्स आहेत. पुन्हा एकदा फ्लॅट विकत घेण्यापूर्वी कोणती काळजी किंवा दक्षता घ्यावी यासंबंधी माहिती:
फ्लॅटचे इमारतीचे बांधकाम करण्यापूवीर् वर्तमानपत्रातून किंवा दुरदर्शनवरून आकर्षक जाहिराती दिल्या जातात. त्या जाहिरातींमध्ये सुंदर बागबगीचा, स्विमींगपूल, रिक्रिएशन क्लब जिमनॅशीयम, मोफत पार्किग, २४ तास पाणी इ. सुविधा देण्याचे आश्वासन दिले जाते. परंतु प्रत्यक्षात ज्यावेळी करार केला जातो. त्या गोष्टींचा उल्लेख करारामध्ये तळाला जातो. आणि इमारतीचे बांधकाम केले जाते. त्यावेळी या सुविधांचा पुरवठा केला जात नाही. आणि जर दिल्या तर त्यासाठी अधिक पैसे आकारले जातात. त्यासंबंधी मुंबई उच्च न्यायालयात अलिकडे एक महत्त्वाचा निर्णय मधुसागर कोऑप हाऊसिंग सोसायटी यांच्या खटल्यामध्ये दिलेला आहे. त्यात म्हटले आहे की, प्रमोटर हा विश्वस्त असतो आणि त्यांनी दिलेली आश्वासने पाळायची असतात. ती पाळली नाही तर फ्लॅट ओनर किंवा त्यांनी स्थापन केलेली संस्था यावर कारवाई करू शकतो. फ्लॅट ओनरशिपचा जेव्हा करार केला जातो त्यावेळी पुढील दक्षता घेणे आवश्यक असते.
* बिल्डरने केलेला करार हा मॉडेल अॅग्रिमेंटप्रमाणे आहे की नाही त्या करारात ज्यांची नावे दिलेली आहेत ती खरी आहेत की नाही त्या करारासांबत टायटल क्लिअर सटिर्फिकेट, इमारतीचा आराखडा जोडला आहे की नाही, ती इमारत बांधण्यासाठी कोणत्या आकिर्टेक्चरची नेमणूक केली आहे.
* कमीतकमी ३ वर्षाचा अनुभव असलेल्या वकीलाने मालमत्तेचा मालकी हक्कासंबंधी सटिर्फिकेट दिलेले आहे की नाही. त्या सटिर्फिकेटमध्ये त्या जमिनीवर कोणत्याही प्रकारचा बोजा नाही असे म्हटले आहे. बोजा सअल्यास तो कोणत्याप्रकारचा आहे ते दाखविणे आवश्यक असते.
* ज्यावेळी करार केला जातो त्यावेळी इमारतीच्या बांधकामाचा फ्लॅट आणि बांधकामाची वैशिष्ट्ये नमूद केलेली आहेत की नाही त्याचप्रमाणे त्या बिल्डींग प्लॅनमध्ये महापालिकेने संमती दिली आहे की नाही.
* करारामध्ये सर्व सुविधांचा उल्लेख आहे की नाही. त्या सुविधांमध्ये किती लिफ्टची सोय केली जाईल अधिक लिफ्टची सोय केली आहे का त्याची चौकशी केली पाहिजे.
* करारामध्ये बिल्डर हा स्वत: जर कॉन्ट्रॅक्टर असेल तर बांधकामासाठी वापरलेले सामान कोणत्या प्रकारचे आहे आणि बांधकाम करण्यासाठी कोणत्या आकिर्टेक्टची नेमणूक केलेली आहे याची माहिती दिलेली असावी.
* करार करताना फ्लॅटचा कब्जा कधी दिला जाईल यासंबंधीची तारीख स्पष्ट नमूद करणे आवश्यक असते. त्याचप्रमाणे ज्यांनी फ्लॅट विकत घेतले आहे. त्यासर्वांची नावे नमूद करणे आवश्यक असते. त्याचप्रमाणे त्या फ्लॅटची किंमत किती आकारली जाईल त्याची माहिती दिली पाहिजे.
* इमारत बांधून झाल्यानंतर कोणत्या प्रकारच्या संस्थेमध्ये त्यांची नोंदणी होईल. उदा. सहकारी गृहनिर्माण संस्था किंवा असोसिएशन ऑफ अपार्टमेंट ओनर्स किंवा लिमिटेड कंपनीमध्ये रुपांतर केले जाईल त्याची माहिती देणे आवश्यक असते.
* इमारतीचा किंवा फ्लॅटचा कब्जा घेण्यापूर्वी महापालिका किंवा नगर पालिका किंवा स्थानिक संस्था त्यांचे इमारत पूर्ण झाल्यासंबंधीचे आणि कब्जा घेण्यासंबंधीचे ना हरकत किंवा ऑक्युपेशन सर्टिफिकेट आहे की नाही याची चौकशी केली पाहिजे.
* करार करताना त्या मालमत्तेवर किती प्रमाणात महापालिकेचे कर भरावे लागतील किंवा किती प्रमाणात पाणीपट्टी आणि विजेची बिले आणि इतर टॅक्स भरावी लागतील त्याची माहिती नमूद करणे आवश्यक असते.
* वर नमुद केलेल्या माहितीशिवाय जमिनीसंबंधी किंवा इमारतीच्या बांधकामाविषयी इतर काही माहिती असेल तर ती नमूद करणे आवश्यक असते.
* महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅटच्या कारभाराचा गेल्या ४०-४५ वर्षांचा इतिहास पाहिला गेला असता सध्याच्या कायद्याच्या तरतुदी अपुऱ्या असलेल्या आढळतील. त्यासाठी महाराष्ट्र सरकारने वेळोवेळी कायद्यामध्ये दुरुस्त्या केलेल्या आहेत. परंतु त्या दुरुस्त्याही अपुऱ्या ठरलेल्या आहेत उदा. १) करार करताना फ्लॅटचे क्षेत्रफळ, बिल्टअप किंवा सुपर बिल्टअप क्षेत्रफळ न दाखवता कापेर्ट एरिया दाखवणे आवश्यक असते. अशा प्रकारची दुरुस्ती अलीकडे कायद्यामध्ये झालेली आहे. असे असून सुद्धा अनेक बिल्डर्स आणि डेव्हलपर्स करारामध्ये कार्पेट एरिया देत नाहीत.
* काही बिल्डर आपल्या कब्ज्यामध्ये मालमत्ता कायम ठेवता यावी म्हणून सोसायटीला जमिनीचे किंवा त्यावरील इमारतींचे हस्तांतर करण्याचे टाळतात म्हणून ओनरशिप फ्लॅटच्या कायद्याच्या कलम ११ मध्ये दुरुस्ती करून, कलम नं. ११-(२), (३), (४), (५), (६), अशी दुरुस्ती करण्यात आली. कलम नं. ११मध्ये कन्व्हेअन्स करणे हे प्रमोटरचे कर्तव्य आहे. कलम नं. ११(३) मध्ये जर त्याने कन्व्हेअन्स केले नाही तर ते करून घेण्याचा अधिकार सोसायटीला आहे.
प्लॉट ओनर आणि सहकारी गृहनिर्माण संस्था ही जागेची खरी मालक असूनसुद्धा आज ती बेकायदेशीररित्या बिल्डरच्या कब्जात राहिल्यामुळे बिल्डर आणि डेव्हलपर त्याचा गैरफायदा घेत आहेत. त्यासाठी कायद्यामध्ये पुन्हा एकदा दुरुस्ती करून ज्या इमारतीमध्ये फ्लॅट मालक ३ वर्षांपेक्षा अधिक काळासाठी राहात आहे, त्यांना एकतर्फी कन्व्हेअन्स देणे योग्य ठरेल.
housing society act mumbai
list of housing society in mumbai
bye laws of cooperative housing society mumbai pdf
bylaws of cooperative housing society mumbai download
cooperative housing society bye laws download
model bylaws of cooperative housing society
cooperative housing society
bye-laws of the co-operative housing societies
....
घर किंवा फ्लॅट ही प्रत्येक नागरिकाची मूलभूत आवश्यकता असते. ती साध्य करण्यासाठी अविश्रांत श्रम करून आपण पैसे गोळा करतो किंवा तसे केल्यावर एखाद्या सरकारी सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचा सभासद बनतो. व संस्थेची इमारत बांधण्यासाठी जमिन खरेदी केल्यावर त्यावर इमारत बांधण्याचा प्रयत्न करतो. हे करताना आपलं स्वप्न पूर्ण करताना काय काय खबरदारी घ्यावी याची माहिती आपण जाणून घेणार आहोत.
तसेच प्लॅट ओनरशिप अॅक्ट १९६३साली ज्यावेळी आपण फ्लॅट विकत घेण्याचा करार करतो. तो करार करताना आपण पैसे देतो. त्याचप्रमाणे तो करार करताना त्यावर स्टॅम्प ड्युटी भरतो. आणि त्याचवेळी तो करार रजिस्टर्ड करतो. अनेकवेळा असे दिसून येते की बिल्डर पैसे घेतो व मधून काम सोडून तो फरारी होतो. अशावेळी किंवा इतर प्रसंगी काय दक्षता घ्यावी याचाही आपण येथे विचार करणार आहोत.
सर्वसामान्य माणसांना घर बांधण्यासाठी जमीन उपलब्ध करून द्याव्या म्हणून महाराष्ट्र सरकारने अनेक योजना आखल्या आहेत. या योजनांखालील खासगी जमिनींची खरेदी विक्री कशी करावी त्याचप्रमाणे सरकारच्या किंवा निमसरकारी जमिनी म्हाडा किंवा सिडकोच्या जमिनी यांची खरेदी कशी करावी त्यासंबधी काय दक्षता घेणे आवश्यक असते.
कोणतीही जमीनखरेदी करताना प्रथम त्या जमिनीची जाहीर नोटीस (पब्लिक नोटीस) देणे आवश्यक असते. त्यांना ही पब्लिक नोटीस दोन वर्तमानपत्रांत म्हणजेच इंग्रजी आणि मराठीमध्ये देणे आवश्यक असते. त्यात जमिनीच्या खरेदीचा व्यवहार करताना त्या जमिनीच्या मालकी हक्कासंबधी किंवा इतर हक्कांसंबधी जर काही हरकती असतील तर त्या संबधी त्याची नोंद करणे आवश्यक असते. हरकती नसतील तर उभय पक्षकार जमिनीची खरेदीविक्रीचा व्यवहार योग्य ते कागदपत्र तयार करून पूर्ण करू शकतात.
अनेकदा असे आढळून येते की, जी जमीन घरबांधणीच्या प्रकल्पासाठी विकत घेतली जाते. ती जागा शेतीची असते. किंवा इतर काही सार्वजनिक प्रकल्पासाठी उदा. एकेवेळी मैदान, हॉस्पिटल, शाळा, महाविद्यालये, सार्वजिनक रस्ते किंवा स्मशान. इत्यादीसाठी राखून ठेवलेली असते. ही जागा घर बांधण्यासाठी वापरणे शक्य नसते. अशावेळी जमीनखरेदी करण्यापूर्वी त्या जमिनीचा वापर कोणत्या हेतूसाठी होणार आहे. त्याचा तीस वर्षांचा सर्च रिपोर्ट, चौकशी अहवाल काढणे आवश्यक असते.
अनेकदा असे आढळून येते की जमिनी वडीलोपाजिर्त मालकीच्या असतात. त्या जमिनीचे संयुक्त( जॉइन्ट ओनर) मालक असतात. त्यापैकी काही लोक मृत्यू पावलेले असतात. परंतु त्यांच्या वारसदारांच्या नावावर त्याचे हस्तांतर झालेले नसते. अशावेळी जमिनीच्या खरेदीविक्रीचा व्यवहार करण्यापूवीर् त्यांच्या योग्य वारसदारांची, सरकार आणि महापालिकेच्या दफ्तरात योग्य नोंद करणे आवश्यक असते. ती नोंद झाली आहे की नाही याची चौकशी करणे आवश्यक असते.
कोणत्या जमिनीवर बांधकाम करण्यापूर्वी त्या जमिनीचे मालकी हक्क कोणाचे आहेत. त्या जमिनीसंबधी काही कोर्टात काही गहाण ठेवलेले आहेत का किंवा त्या जागेचा कोणी कब्जा घेतलेला आहे का किंवा त्या जागेवर कोणी अनधिकृत बांधकाम केले आहे का? इ. गोष्टींशी चौकशी करणे आवश्यक असते. मुंबईसारख्या शहरामध्ये खासगी जागेवर जबरदस्तीने आक्रमण केलेले आढळते. इतकेच नव्हे तर सरकारी, निमसरकारी, महापालिकेच्या, म्हाडाच्या जागेवरही आक्रमण केलेले आढळते. अशावेळी जमिनीचा कब्जा घेण्यापूर्वी सर्व प्रकारची चौकशी करूनच जागेचा कब्जा घेणे योग्य ठरेल.
जशी दक्षता आपण जमीन विकत घेताना किंवा जमिनीचा कब्जा विकत घेताना करतो, त्याचप्रमाणे फ्लॅटच्या खरेदीचा करार करताना करावयाचे असते. महाराष्ट्र ओनरशिप अॅक्टखाली फ्लॅट विकत घेणारी व्यक्ती, ही त्या करारावर स्टॅम्प ड्युटी भरल्यानंतर ज्यावेळी तो करार रजिस्टर्ड केला जातो त्यावेही ती व्यक्ती त्या जागेची मालक होते. त्या कायद्याचे वैशिष्ट्य आहे. या कायद्याखाली ज्याला आपण प्रमोटर किंवा बिल्डर समजतो तो खऱ्या अर्थाने विश्वस्त असतो. फ्लॅट ओनर्सकडून घेतलेले पैसे आदर्श करार (मॉडेल अॅग्रीमेंट) अपेक्षित असल्यामुळे योग्य बांधकाम करणे आवश्यक असते आणि योग्य मुदतीत, योग्य बांधकाम करून फ्लॅटचा कब्जा देणं आवश्यक असते.
फ्लॅट विकत घेण्यापूर्वी कोणत्या प्रकारची काळजी किंवा दक्षता घ्यावी त्या संबंधी गेली ४५ वर्षे म्हणजेच १९६२ साली कायदा अमलात आल्यानंतर अनेक लेख लिहिले गेले. दूरदर्शन आणि आकाशवाणीवरून अनेक कार्यक्रम झालेत तरी पण अनेक फ्लॅट ओनर्सची फसवणूक चालूच आहे. ही फसवणूक करण्यामध्ये अनेक नामांकित बिल्डर्स आणि डेव्हलपर्स आहेत. पुन्हा एकदा फ्लॅट विकत घेण्यापूर्वी कोणती काळजी किंवा दक्षता घ्यावी यासंबंधी माहिती:
फ्लॅटचे इमारतीचे बांधकाम करण्यापूवीर् वर्तमानपत्रातून किंवा दुरदर्शनवरून आकर्षक जाहिराती दिल्या जातात. त्या जाहिरातींमध्ये सुंदर बागबगीचा, स्विमींगपूल, रिक्रिएशन क्लब जिमनॅशीयम, मोफत पार्किग, २४ तास पाणी इ. सुविधा देण्याचे आश्वासन दिले जाते. परंतु प्रत्यक्षात ज्यावेळी करार केला जातो. त्या गोष्टींचा उल्लेख करारामध्ये तळाला जातो. आणि इमारतीचे बांधकाम केले जाते. त्यावेळी या सुविधांचा पुरवठा केला जात नाही. आणि जर दिल्या तर त्यासाठी अधिक पैसे आकारले जातात. त्यासंबंधी मुंबई उच्च न्यायालयात अलिकडे एक महत्त्वाचा निर्णय मधुसागर कोऑप हाऊसिंग सोसायटी यांच्या खटल्यामध्ये दिलेला आहे. त्यात म्हटले आहे की, प्रमोटर हा विश्वस्त असतो आणि त्यांनी दिलेली आश्वासने पाळायची असतात. ती पाळली नाही तर फ्लॅट ओनर किंवा त्यांनी स्थापन केलेली संस्था यावर कारवाई करू शकतो. फ्लॅट ओनरशिपचा जेव्हा करार केला जातो त्यावेळी पुढील दक्षता घेणे आवश्यक असते.
* बिल्डरने केलेला करार हा मॉडेल अॅग्रिमेंटप्रमाणे आहे की नाही त्या करारात ज्यांची नावे दिलेली आहेत ती खरी आहेत की नाही त्या करारासांबत टायटल क्लिअर सटिर्फिकेट, इमारतीचा आराखडा जोडला आहे की नाही, ती इमारत बांधण्यासाठी कोणत्या आकिर्टेक्चरची नेमणूक केली आहे.
* कमीतकमी ३ वर्षाचा अनुभव असलेल्या वकीलाने मालमत्तेचा मालकी हक्कासंबंधी सटिर्फिकेट दिलेले आहे की नाही. त्या सटिर्फिकेटमध्ये त्या जमिनीवर कोणत्याही प्रकारचा बोजा नाही असे म्हटले आहे. बोजा सअल्यास तो कोणत्याप्रकारचा आहे ते दाखविणे आवश्यक असते.
* ज्यावेळी करार केला जातो त्यावेळी इमारतीच्या बांधकामाचा फ्लॅट आणि बांधकामाची वैशिष्ट्ये नमूद केलेली आहेत की नाही त्याचप्रमाणे त्या बिल्डींग प्लॅनमध्ये महापालिकेने संमती दिली आहे की नाही.
* करारामध्ये सर्व सुविधांचा उल्लेख आहे की नाही. त्या सुविधांमध्ये किती लिफ्टची सोय केली जाईल अधिक लिफ्टची सोय केली आहे का त्याची चौकशी केली पाहिजे.
* करारामध्ये बिल्डर हा स्वत: जर कॉन्ट्रॅक्टर असेल तर बांधकामासाठी वापरलेले सामान कोणत्या प्रकारचे आहे आणि बांधकाम करण्यासाठी कोणत्या आकिर्टेक्टची नेमणूक केलेली आहे याची माहिती दिलेली असावी.
* करार करताना फ्लॅटचा कब्जा कधी दिला जाईल यासंबंधीची तारीख स्पष्ट नमूद करणे आवश्यक असते. त्याचप्रमाणे ज्यांनी फ्लॅट विकत घेतले आहे. त्यासर्वांची नावे नमूद करणे आवश्यक असते. त्याचप्रमाणे त्या फ्लॅटची किंमत किती आकारली जाईल त्याची माहिती दिली पाहिजे.
* इमारत बांधून झाल्यानंतर कोणत्या प्रकारच्या संस्थेमध्ये त्यांची नोंदणी होईल. उदा. सहकारी गृहनिर्माण संस्था किंवा असोसिएशन ऑफ अपार्टमेंट ओनर्स किंवा लिमिटेड कंपनीमध्ये रुपांतर केले जाईल त्याची माहिती देणे आवश्यक असते.
* इमारतीचा किंवा फ्लॅटचा कब्जा घेण्यापूर्वी महापालिका किंवा नगर पालिका किंवा स्थानिक संस्था त्यांचे इमारत पूर्ण झाल्यासंबंधीचे आणि कब्जा घेण्यासंबंधीचे ना हरकत किंवा ऑक्युपेशन सर्टिफिकेट आहे की नाही याची चौकशी केली पाहिजे.
* करार करताना त्या मालमत्तेवर किती प्रमाणात महापालिकेचे कर भरावे लागतील किंवा किती प्रमाणात पाणीपट्टी आणि विजेची बिले आणि इतर टॅक्स भरावी लागतील त्याची माहिती नमूद करणे आवश्यक असते.
* वर नमुद केलेल्या माहितीशिवाय जमिनीसंबंधी किंवा इमारतीच्या बांधकामाविषयी इतर काही माहिती असेल तर ती नमूद करणे आवश्यक असते.
* महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅटच्या कारभाराचा गेल्या ४०-४५ वर्षांचा इतिहास पाहिला गेला असता सध्याच्या कायद्याच्या तरतुदी अपुऱ्या असलेल्या आढळतील. त्यासाठी महाराष्ट्र सरकारने वेळोवेळी कायद्यामध्ये दुरुस्त्या केलेल्या आहेत. परंतु त्या दुरुस्त्याही अपुऱ्या ठरलेल्या आहेत उदा. १) करार करताना फ्लॅटचे क्षेत्रफळ, बिल्टअप किंवा सुपर बिल्टअप क्षेत्रफळ न दाखवता कापेर्ट एरिया दाखवणे आवश्यक असते. अशा प्रकारची दुरुस्ती अलीकडे कायद्यामध्ये झालेली आहे. असे असून सुद्धा अनेक बिल्डर्स आणि डेव्हलपर्स करारामध्ये कार्पेट एरिया देत नाहीत.
* काही बिल्डर आपल्या कब्ज्यामध्ये मालमत्ता कायम ठेवता यावी म्हणून सोसायटीला जमिनीचे किंवा त्यावरील इमारतींचे हस्तांतर करण्याचे टाळतात म्हणून ओनरशिप फ्लॅटच्या कायद्याच्या कलम ११ मध्ये दुरुस्ती करून, कलम नं. ११-(२), (३), (४), (५), (६), अशी दुरुस्ती करण्यात आली. कलम नं. ११मध्ये कन्व्हेअन्स करणे हे प्रमोटरचे कर्तव्य आहे. कलम नं. ११(३) मध्ये जर त्याने कन्व्हेअन्स केले नाही तर ते करून घेण्याचा अधिकार सोसायटीला आहे.
प्लॉट ओनर आणि सहकारी गृहनिर्माण संस्था ही जागेची खरी मालक असूनसुद्धा आज ती बेकायदेशीररित्या बिल्डरच्या कब्जात राहिल्यामुळे बिल्डर आणि डेव्हलपर त्याचा गैरफायदा घेत आहेत. त्यासाठी कायद्यामध्ये पुन्हा एकदा दुरुस्ती करून ज्या इमारतीमध्ये फ्लॅट मालक ३ वर्षांपेक्षा अधिक काळासाठी राहात आहे, त्यांना एकतर्फी कन्व्हेअन्स देणे योग्य ठरेल.
housing society act mumbai
list of housing society in mumbai
bye laws of cooperative housing society mumbai pdf
bylaws of cooperative housing society mumbai download
cooperative housing society bye laws download
model bylaws of cooperative housing society
cooperative housing society
bye-laws of the co-operative housing societies
No comments:
Post a Comment