Tuesday, October 28, 2014

Unruly crowds at Taj Mahal put monument in serious danger

Unruly crowds at Taj put monument in serious danger
Agra:


India’s best loved, much visited and most famous — by far — monument is in some real and present danger. On Diwali weekend, there were around 1.5 lakh people inside the Taj Mahal, doing pretty much what they pleased. While many were merrily clicking pictures in the mausoleum (a strict no), others were running their sweaty palms down Shah Jahan’s labour of love (another big no).
And as shoe covers had run out of stock (as usual), innumerable tourists were seen stomping around in their shoes, turning the lone policeman’s duty there into a nightmare. Experts now believe that if this kind of unregulated and undisciplined traffic goes on, the damage to India’s biggest tourist attraction will be irreversible.
The extended Diwali weekend starting Thursday was said to be the reason for this record sale of tickets at the Taj.
This chaotic situation was, however, not really unprecedented. It’s quite often of late that thousands of visitors, many of them unruly, have converged at the 360-year-old tomb and Unesco world heritage site.
According to the Archaeological Survey of India (ASI) data, a total of 44,458 tickets were sold on Saturday, while this figure stood at 41,893 on Sunday, adding to around 86,351 tourists. But what this figure hides is the fact that tickets are not charged for children up to 15 years of age and they make up a large portion of visitors. Plus, massive number of government officials do not pay up, and then there are scores of photographers and local residents always milling around. One can easily add another 70,000 or so to the over 80,000 who bought tickets, said Surendra Sharma, president of the Braj Mandal Heritage Conservation Society, a fact that ASI officials, too, attest.
“The seventh wonder of the world is losing its sheen with thousands of people rubbing their palms at every possible space. If this assault continues, the shine will be lost forever,” a worried Sharma said on Monday. “When tourist entry (to the Taj Mahal) can be regulated by the Supreme Court on five days of the month around the full moon nights, why can’t it be done on regular days?” Only 400 tourists are allowed each night for five days when night viewing is allowed here.

Central Railway (CR) for monthly ticket fare hike

Central Railway (CR) for monthly ticket fare hike
Mumbai:


Central Railway officials have sought an increase in fares of monthly season tickets to reduce operating ratio and improve maintenance and safety, particularly in Mumbai division. CR has proposed projects worth Rs 400 crore in the 2015-16 railway budget, including extension of railway platforms at Chhatrapati Shivaji Terminus, construction of foot overbridges and elimination of level-crossing gates.
It also plans an automatic doorclosing system for suburban rakes, which will cost Rs 600 crore.
A senior CR official said “These cost-intensive proposals need that suburban losses are offset by right pricing of suburban monthly season tickets, failing which expenditure cuts may jeopardize maintenance and safety operations of long-distance and goods trains.” The Railway Board’s sanction of funds for those projects may not be adequate as CR has incurred a loss of Rs 727.47 crore in 2012-13 and the same amount in 2013-14.
A 100-200% increase had angered Mumbaikars. The hike was rolled back after protests.



Saturday, October 25, 2014

Friday, October 24, 2014

Can a housing society expel its member? Yes, but procedure is not easy. If expelled, member loses the right to his property

Can a housing society expel its member?

Yes, but procedure is not easy. If expelled, member loses the right to his property

Recently, a housing society in Bandra, Mumbai has sought expulsion of one of its members. The complaint against him was that he used to harass the society by filing Right To Information (RTI) applications. The Co-operative Societies Act, which also governs housing societies, allows this. But the process is not easy.

A co-operative housing society can expel members under Section 35 of the Maharashtra Co-operative Societies Act, 1960. According to the Act, a member can be expelled if he/she willfully deceives the society, provides false information to the society, acts against the society’s by-laws, does not pay the society’s dues persistently or is involved in illegal or immoral activities. The co-operative societies rules are similar for other states and include similar provisions for expelling members.

However, the conditions are subjective and the society has to prove it to the Registrar of Co-operative Housing Societies. The member can challenge the order in court.

Expelling a member is a very stringent move and not something the society can follow as a matter of right, says Anshuman Jagtap, advocate with Hariani and Company.

There is a procedure to be followed for expelling members. The society has to first issue a show cause notice to the member and give him a 30-day period to respond to it. The member has to be informed of the date, time and place of the meeting. If the notice of the meeting is not given, the expulsion will be illegal.  Then the society has to call a General Body Meeting. The resolution should be discussed at the meeting. The member should be given an opportunity at the meeting to defend his case. He can either do it himself or through other members.

The resolution should be passed by three-fourths majority, and not simple majority. Following this, the resolution has to be filed with the Registrar, within 30 days. The Registrar will then hear both parties-the society and the member against whom action is being taken. Within 180 days of receiving the resolution, the Registrar has to either reject it or approve it.

Sometimes the society uses expulsion as a threat to ensure that members pay up pending dues, especially if the member is not available, says Jagtap. In case of expulsion, the member has to forfeit the shares of the society, in other words the right to the property. Then the society gets the right of the property. But in cities like Mumbai, where the value of the property can run into crores, it is unlikely that members will give up the property, says Anil Harish, of D M Harish and Advocates. “In such cases the member goes to court and the litigation could go on for a long time. But in case of an agricultural society, where the member has, say an acre of land, he may give up the property if expelled,” he says. As an informal way out, the society may tell the member to sell his flat and leave, Harish adds.

Expulsion on grounds of religion is also not permitted according to law. In such case even if the society amends its by-laws, the Registrar will not agree, Jagtap adds.

Consumer activist Jehangir Gai says a member can be expelled if he causes damage to the structure of the building or structurally weakens the building by carrying out illegal repairs or renovation in his flat. But expelling a member for RTI is unlikely to be approved since that is his right. At the same time, the society is not bound to respond to the RTI, since it is not a public authority.

Diwali Pick By Kotak Securities Ltd


DERIVATIVES - DIWALI PICKS
Tech Mahindra Ltd
*  IT stocks can be bought in the current correction for the medium term. The major trend TECHM is still positive and the stock has corrected to its major support zone of 2200- 2250.
*  It has also retraced almost 100% of its upmove that it saw from 2150-2500 and can be looked for fresh entry at current levels.
*  Trade with a positive bias above 2250; Targets at 2500/2650; CMP 2290; SL close below 2190


Biocon Ltd.
*  From the Pharma space, BIOCON has underperformed significantly as compared to its peers whereas the long term trend for the stock is still up.
*  Monthly support for the stock is seen at 420-425 levels; CMP 475
*  Trade with a positive bias above 475; Targets at 575/600; CMP 475; SL close below 450


Power Finance Corporation Ltd.
* PFC stock has rebounded from its lows of 222 levels and has formed a rounding bottom. We expect the stock to gain from the current levels.
* It has got considerable room on the upside with resistance seen at 280-290 levels.
* The RSI and the MACD also confirm further upside. One can trade the same for a near term target of 276/282 whereas one can expect 300 in the medium term; Stoploss 245; CMP 256

Bharat Heavy Electricals Ltd.
* BHEL has been consolidating in the range of 200-240 for quite some time now.
* It is in yearly uptrend, Previous year high of 245.7; low of 100.15 and close of 176.9. Current year High of 291.5 low of 145.55 Cmp 228. Bullish gap as seen on charts is between 202-208 and bearish gap between 237-235.
* Max OI of PE seen at 210 PE strike indicating Strong support at 202-210 levels.
* Buy in the range of 215-220 stoploss close below 202 Target 260/290; CMP@227.

 

Wednesday, October 22, 2014

काळजी घ्या, घरात पाऊल टाकताना! the maharashtra co-operative housing society bye -laws

घर किंवा फ्लॅट घेणे ही आनंदाची बाब असली तरी त्यात पाऊल टाकताना पुरेशी खबरदारी घेणे अत्यंत आवश्यक आहे. जमीन खरेदी करतानाही अनेक गोष्टींची खातरजमा करायला लागते. मालमत्ता खरेदीविक्रीच्या व्यवहारांमध्ये कोणकोणती काळजी घ्यावयाची, याची ही माहिती:

....

घर किंवा फ्लॅट ही प्रत्येक नागरिकाची मूलभूत आवश्यकता असते. ती साध्य करण्यासाठी अविश्रांत श्रम करून आपण पैसे गोळा करतो किंवा तसे केल्यावर एखाद्या सरकारी सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचा सभासद बनतो. व संस्थेची इमारत बांधण्यासाठी जमिन खरेदी केल्यावर त्यावर इमारत बांधण्याचा प्रयत्न करतो. हे करताना आपलं स्वप्न पूर्ण करताना काय काय खबरदारी घ्यावी याची माहिती आपण जाणून घेणार आहोत.

तसेच प्लॅट ओनरशिप अॅक्ट १९६३साली ज्यावेळी आपण फ्लॅट विकत घेण्याचा करार करतो. तो करार करताना आपण पैसे देतो. त्याचप्रमाणे तो करार करताना त्यावर स्टॅम्प ड्युटी भरतो. आणि त्याचवेळी तो करार रजिस्टर्ड करतो. अनेकवेळा असे दिसून येते की बिल्डर पैसे घेतो व मधून काम सोडून तो फरारी होतो. अशावेळी किंवा इतर प्रसंगी काय दक्षता घ्यावी याचाही आपण येथे विचार करणार आहोत.

सर्वसामान्य माणसांना घर बांधण्यासाठी जमीन उपलब्ध करून द्याव्या म्हणून महाराष्ट्र सरकारने अनेक योजना आखल्या आहेत. या योजनांखालील खासगी जमिनींची खरेदी विक्री कशी करावी त्याचप्रमाणे सरकारच्या किंवा निमसरकारी जमिनी म्हाडा किंवा सिडकोच्या जमिनी यांची खरेदी कशी करावी त्यासंबधी काय दक्षता घेणे आवश्यक असते.

कोणतीही जमीनखरेदी करताना प्रथम त्या जमिनीची जाहीर नोटीस (पब्लिक नोटीस) देणे आवश्यक असते. त्यांना ही पब्लिक नोटीस दोन वर्तमानपत्रांत म्हणजेच इंग्रजी आणि मराठीमध्ये देणे आवश्यक असते. त्यात जमिनीच्या खरेदीचा व्यवहार करताना त्या जमिनीच्या मालकी हक्कासंबधी किंवा इतर हक्कांसंबधी जर काही हरकती असतील तर त्या संबधी त्याची नोंद करणे आवश्यक असते. हरकती नसतील तर उभय पक्षकार जमिनीची खरेदीविक्रीचा व्यवहार योग्य ते कागदपत्र तयार करून पूर्ण करू शकतात.

अनेकदा असे आढळून येते की, जी जमीन घरबांधणीच्या प्रकल्पासाठी विकत घेतली जाते. ती जागा शेतीची असते. किंवा इतर काही सार्वजनिक प्रकल्पासाठी उदा. एकेवेळी मैदान, हॉस्पिटल, शाळा, महाविद्यालये, सार्वजिनक रस्ते किंवा स्मशान. इत्यादीसाठी राखून ठेवलेली असते. ही जागा घर बांधण्यासाठी वापरणे शक्य नसते. अशावेळी जमीनखरेदी करण्यापूर्वी त्या जमिनीचा वापर कोणत्या हेतूसाठी होणार आहे. त्याचा तीस वर्षांचा सर्च रिपोर्ट, चौकशी अहवाल काढणे आवश्यक असते.

अनेकदा असे आढळून येते की जमिनी वडीलोपाजिर्त मालकीच्या असतात. त्या जमिनीचे संयुक्त( जॉइन्ट ओनर) मालक असतात. त्यापैकी काही लोक मृत्यू पावलेले असतात. परंतु त्यांच्या वारसदारांच्या नावावर त्याचे हस्तांतर झालेले नसते. अशावेळी जमिनीच्या खरेदीविक्रीचा व्यवहार करण्यापूवीर् त्यांच्या योग्य वारसदारांची, सरकार आणि महापालिकेच्या दफ्तरात योग्य नोंद करणे आवश्यक असते. ती नोंद झाली आहे की नाही याची चौकशी करणे आवश्यक असते.

कोणत्या जमिनीवर बांधकाम करण्यापूर्वी त्या जमिनीचे मालकी हक्क कोणाचे आहेत. त्या जमिनीसंबधी काही कोर्टात काही गहाण ठेवलेले आहेत का किंवा त्या जागेचा कोणी कब्जा घेतलेला आहे का किंवा त्या जागेवर कोणी अनधिकृत बांधकाम केले आहे का? इ. गोष्टींशी चौकशी करणे आवश्यक असते. मुंबईसारख्या शहरामध्ये खासगी जागेवर जबरदस्तीने आक्रमण केलेले आढळते. इतकेच नव्हे तर सरकारी, निमसरकारी, महापालिकेच्या, म्हाडाच्या जागेवरही आक्रमण केलेले आढळते. अशावेळी जमिनीचा कब्जा घेण्यापूर्वी सर्व प्रकारची चौकशी करूनच जागेचा कब्जा घेणे योग्य ठरेल.

जशी दक्षता आपण जमीन विकत घेताना किंवा जमिनीचा कब्जा विकत घेताना करतो, त्याचप्रमाणे फ्लॅटच्या खरेदीचा करार करताना करावयाचे असते. महाराष्ट्र ओनरशिप अॅक्टखाली फ्लॅट विकत घेणारी व्यक्ती, ही त्या करारावर स्टॅम्प ड्युटी भरल्यानंतर ज्यावेळी तो करार रजिस्टर्ड केला जातो त्यावेही ती व्यक्ती त्या जागेची मालक होते. त्या कायद्याचे वैशिष्ट्य आहे. या कायद्याखाली ज्याला आपण प्रमोटर किंवा बिल्डर समजतो तो खऱ्या अर्थाने विश्वस्त असतो. फ्लॅट ओनर्सकडून घेतलेले पैसे आदर्श करार (मॉडेल अॅग्रीमेंट) अपेक्षित असल्यामुळे योग्य बांधकाम करणे आवश्यक असते आणि योग्य मुदतीत, योग्य बांधकाम करून फ्लॅटचा कब्जा देणं आवश्यक असते.

फ्लॅट विकत घेण्यापूर्वी कोणत्या प्रकारची काळजी किंवा दक्षता घ्यावी त्या संबंधी गेली ४५ वर्षे म्हणजेच १९६२ साली कायदा अमलात आल्यानंतर अनेक लेख लिहिले गेले. दूरदर्शन आणि आकाशवाणीवरून अनेक कार्यक्रम झालेत तरी पण अनेक फ्लॅट ओनर्सची फसवणूक चालूच आहे. ही फसवणूक करण्यामध्ये अनेक नामांकित बिल्डर्स आणि डेव्हलपर्स आहेत. पुन्हा एकदा फ्लॅट विकत घेण्यापूर्वी कोणती काळजी किंवा दक्षता घ्यावी यासंबंधी माहिती:

फ्लॅटचे इमारतीचे बांधकाम करण्यापूवीर् वर्तमानपत्रातून किंवा दुरदर्शनवरून आकर्षक जाहिराती दिल्या जातात. त्या जाहिरातींमध्ये सुंदर बागबगीचा, स्विमींगपूल, रिक्रिएशन क्लब जिमनॅशीयम, मोफत पार्किग, २४ तास पाणी इ. सुविधा देण्याचे आश्वासन दिले जाते. परंतु प्रत्यक्षात ज्यावेळी करार केला जातो. त्या गोष्टींचा उल्लेख करारामध्ये तळाला जातो. आणि इमारतीचे बांधकाम केले जाते. त्यावेळी या सुविधांचा पुरवठा केला जात नाही. आणि जर दिल्या तर त्यासाठी अधिक पैसे आकारले जातात. त्यासंबंधी मुंबई उच्च न्यायालयात अलिकडे एक महत्त्वाचा निर्णय मधुसागर कोऑप हाऊसिंग सोसायटी यांच्या खटल्यामध्ये दिलेला आहे. त्यात म्हटले आहे की, प्रमोटर हा विश्वस्त असतो आणि त्यांनी दिलेली आश्वासने पाळायची असतात. ती पाळली नाही तर फ्लॅट ओनर किंवा त्यांनी स्थापन केलेली संस्था यावर कारवाई करू शकतो. फ्लॅट ओनरशिपचा जेव्हा करार केला जातो त्यावेळी पुढील दक्षता घेणे आवश्यक असते.

* बिल्डरने केलेला करार हा मॉडेल अॅग्रिमेंटप्रमाणे आहे की नाही त्या करारात ज्यांची नावे दिलेली आहेत ती खरी आहेत की नाही त्या करारासांबत टायटल क्लिअर सटिर्फिकेट, इमारतीचा आराखडा जोडला आहे की नाही, ती इमारत बांधण्यासाठी कोणत्या आकिर्टेक्चरची नेमणूक केली आहे.

* कमीतकमी ३ वर्षाचा अनुभव असलेल्या वकीलाने मालमत्तेचा मालकी हक्कासंबंधी सटिर्फिकेट दिलेले आहे की नाही. त्या सटिर्फिकेटमध्ये त्या जमिनीवर कोणत्याही प्रकारचा बोजा नाही असे म्हटले आहे. बोजा सअल्यास तो कोणत्याप्रकारचा आहे ते दाखविणे आवश्यक असते.

* ज्यावेळी करार केला जातो त्यावेळी इमारतीच्या बांधकामाचा फ्लॅट आणि बांधकामाची वैशिष्ट्ये नमूद केलेली आहेत की नाही त्याचप्रमाणे त्या बिल्डींग प्लॅनमध्ये महापालिकेने संमती दिली आहे की नाही.

* करारामध्ये सर्व सुविधांचा उल्लेख आहे की नाही. त्या सुविधांमध्ये किती लिफ्टची सोय केली जाईल अधिक लिफ्टची सोय केली आहे का त्याची चौकशी केली पाहिजे.

* करारामध्ये बिल्डर हा स्वत: जर कॉन्ट्रॅक्टर असेल तर बांधकामासाठी वापरलेले सामान कोणत्या प्रकारचे आहे आणि बांधकाम करण्यासाठी कोणत्या आकिर्टेक्टची नेमणूक केलेली आहे याची माहिती दिलेली असावी.

* करार करताना फ्लॅटचा कब्जा कधी दिला जाईल यासंबंधीची तारीख स्पष्ट नमूद करणे आवश्यक असते. त्याचप्रमाणे ज्यांनी फ्लॅट विकत घेतले आहे. त्यासर्वांची नावे नमूद करणे आवश्यक असते. त्याचप्रमाणे त्या फ्लॅटची किंमत किती आकारली जाईल त्याची माहिती दिली पाहिजे.

* इमारत बांधून झाल्यानंतर कोणत्या प्रकारच्या संस्थेमध्ये त्यांची नोंदणी होईल. उदा. सहकारी गृहनिर्माण संस्था किंवा असोसिएशन ऑफ अपार्टमेंट ओनर्स किंवा लिमिटेड कंपनीमध्ये रुपांतर केले जाईल त्याची माहिती देणे आवश्यक असते.

* इमारतीचा किंवा फ्लॅटचा कब्जा घेण्यापूर्वी महापालिका किंवा नगर पालिका किंवा स्थानिक संस्था त्यांचे इमारत पूर्ण झाल्यासंबंधीचे आणि कब्जा घेण्यासंबंधीचे ना हरकत किंवा ऑक्युपेशन सर्टिफिकेट आहे की नाही याची चौकशी केली पाहिजे.

* करार करताना त्या मालमत्तेवर किती प्रमाणात महापालिकेचे कर भरावे लागतील किंवा किती प्रमाणात पाणीपट्टी आणि विजेची बिले आणि इतर टॅक्स भरावी लागतील त्याची माहिती नमूद करणे आवश्यक असते.

* वर नमुद केलेल्या माहितीशिवाय जमिनीसंबंधी किंवा इमारतीच्या बांधकामाविषयी इतर काही माहिती असेल तर ती नमूद करणे आवश्यक असते.

* महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅटच्या कारभाराचा गेल्या ४०-४५ वर्षांचा इतिहास पाहिला गेला असता सध्याच्या कायद्याच्या तरतुदी अपुऱ्या असलेल्या आढळतील. त्यासाठी महाराष्ट्र सरकारने वेळोवेळी कायद्यामध्ये दुरुस्त्या केलेल्या आहेत. परंतु त्या दुरुस्त्याही अपुऱ्या ठरलेल्या आहेत उदा. १) करार करताना फ्लॅटचे क्षेत्रफळ, बिल्टअप किंवा सुपर बिल्टअप क्षेत्रफळ न दाखवता कापेर्ट एरिया दाखवणे आवश्यक असते. अशा प्रकारची दुरुस्ती अलीकडे कायद्यामध्ये झालेली आहे. असे असून सुद्धा अनेक बिल्डर्स आणि डेव्हलपर्स करारामध्ये कार्पेट एरिया देत नाहीत.

* काही बिल्डर आपल्या कब्ज्यामध्ये मालमत्ता कायम ठेवता यावी म्हणून सोसायटीला जमिनीचे किंवा त्यावरील इमारतींचे हस्तांतर करण्याचे टाळतात म्हणून ओनरशिप फ्लॅटच्या कायद्याच्या कलम ११ मध्ये दुरुस्ती करून, कलम नं. ११-(२), (३), (४), (५), (६), अशी दुरुस्ती करण्यात आली. कलम नं. ११मध्ये कन्व्हेअन्स करणे हे प्रमोटरचे कर्तव्य आहे. कलम नं. ११(३) मध्ये जर त्याने कन्व्हेअन्स केले नाही तर ते करून घेण्याचा अधिकार सोसायटीला आहे.

प्लॉट ओनर आणि सहकारी गृहनिर्माण संस्था ही जागेची खरी मालक असूनसुद्धा आज ती बेकायदेशीररित्या बिल्डरच्या कब्जात राहिल्यामुळे बिल्डर आणि डेव्हलपर त्याचा गैरफायदा घेत आहेत. त्यासाठी कायद्यामध्ये पुन्हा एकदा दुरुस्ती करून ज्या इमारतीमध्ये फ्लॅट मालक ३ वर्षांपेक्षा अधिक काळासाठी राहात आहे, त्यांना एकतर्फी कन्व्हेअन्स देणे योग्य ठरेल. 


housing society act mumbai

list of housing society in mumbai

bye laws of cooperative housing society mumbai pdf

bylaws of cooperative housing society mumbai download

cooperative housing society bye laws download

model bylaws of cooperative housing society

cooperative housing society

bye-laws of the co-operative housing societies

ट्रान्सफर फी २५ हजारांहून अधिक नसावी the maharashtra co-operative housing society bye -laws

मी राहत असलेली सोसायटी एसआरएअंतर्गत झालेली असून पात्र रहिवाशांनी इमारतीचा ताबा घेतला आहे. विकासकांनी महानगरपालिकेकडून पाण्याचे कनेक्शन दर हजारी सात रूपये दराने घेतले आहे. सुरवातीला ओसी नव्हती. महानगरपालिकेला ओसी देऊन नऊ महिने झाले आहेत. अजुनही महानगरपालिका सात रूपये दरानेच पाण्याची बिले पाठवित आहे. यावर कायदेशीर उपाय काय?

उत्तर - पाण्याची डोमेस्टीक लाईन सुरू करून घेण्यासाठी सोसायटीला ओसीची प्रत पालिकेला सादर करावी लागेल. त्याचबरोबर लायसेन्स प्लंबरने दिलेले सर्व सुविधांची पूर्तता केल्याचे सटीर्फिकेटही जोडावे लागेल. ही कागदपत्रे पालिकेच्या पाणी विभागाकडे सादर केल्यानंतर पालिका डोमेस्टीक लाईन टाकून देईल. अर्थात ही जबाबदारी बिल्डरची असून तो जर हे करीत नसेल तर सोसायटीलाच पुढाकार घ्यावा लागतो.

मी माझ्या स्वतच्या मालकीचा फ्लॅट माझे जावई व मुलगी यांनी सेल डीडद्वारे विकला आहे. शेअर सटिर्फिकेट नावे करून देण्यासाठी मी आणि माझे जावई व मुलगी असे आम्ही सर्वांनी रीतसर अर्ज दिले. पण सर्वसाधारण सभेत काही सभासदांच्या आग्रहामुळे आमच्याकडे ५० हजार रूपये ट्रान्सफर फी मागण्यात आली आहे. फ्लॅटचा एरिया बील्डअप ४७० चौ. फूट आहे. सोसायटी ठाणे येथे श्रीनगर परिसरात आहे. वडिलांनी आपल्या जावई-मुलीला फ्लॅट विकला तर किती ट्रान्सफर फी भरावी लागेल. याबाबत काही कायदा आहे का?

उत्तर - फ्लॅटची विक्री केल्याने ट्रान्सफर फी सोसायटीकडे भरावी लागेल. तुम्ही गिफ्ट डिडने फ्लॅट दिला असता तर ही फी भरावी लागली नसती. मात्र ट्रान्सफर फी २५ हजारांहून अधिक मागता येत नाही. या विरोधात तुम्ही निबंधकांकडे तक्रार करू शकता.

माझ्या वडिलांच्या नावावर म्हाडामध्ये फ्लॅट आहे. ते घर वारसा हक्काप्रमाणे माझ्या नावावर करून घेतले आहे. म्हाडानेही सोसायटीला पत्र देऊन मला सभासद करून घेण्यास सांगितले आहे. पण सोसायटी बक्षीस पत्र घेऊन या, तरच आम्ही तुम्हाला सभासद करून घेऊन शेअर सटीर्फिकेट नावावर करू, अशी अट घालत आहे. यावर काय करायचे?

उत्तर - तुमच्या वडिलांच्या मृत्यूनंतर वारसा हक्काने हा फ्लॅट तुमच्याकडे आला असेल तर गिफ्ट डिडचा प्रश्नच येत नाही. ही मालमत्ता वडिलोपाजिर्त असेल तर २०० रूपये शुल्कात ती तुमच्या नावावर होऊ शकेल. मात्र, या फ्लॅटमध्ये एकापेक्षा जास्त वारसदार असतील आणि या वारसांना तो तुमच्या नावावर करून द्यायचा असेल तर तुम्हाला त्यांच्याकडून रिलिज डीड करून घ्यावा लागेल. त्यासाठी ५ टक्के मुदांक शुल्क भरावे लागते. तिची मालकी मिळविण्यासाठी नोंदणीही करून घ्यावी लागेल. तसेच वडील हयात असताना तुम्ही तो स्वतच्या नावावर करत असाल तर गिफ्ट डीडने करून घेणे फायद्याचे ठरेल. कारण यासाठी केवळ २ टक्के मुदांक शुल्क आकारले जाते. म्हणून कदाचित सोसायटी गिफ्ट डीड करून घेण्यास सांगत असावी. तुम्ही एकदा सोसायटीशी स्पष्टपणे बोलून त्यांना नेमके काय हवे आहे, हे समजून घ्यावे.

सहयोगी सभासद कसे होता येते. सहयोगी सभासदास संस्थेत कोणते हक्क प्राप्त होतात?

उत्तर - सभासदाच्या नात्यातील वा माहितीतील कोणत्याही व्यक्तीला सहयोगी सभासद होता येते. त्यासाठी उपविधीतील अर्ज क्रमांक ७ भरून द्यावा लागतो. तसेच, मूळ सभासदाची ना-हरकतही लागते. १०० रूपये प्रवेश फी भरून सहयोगी सभासद होता येते. सोसायटी सर्वसाधारण सभेत प्रस्ताव मांडून याला मान्यता देते. त्यानंतर शेअर सटीर्फिकेटवर या सभासदाचे नाव नोंदले जाते. सहयोगी सभासदाला सर्वसाधारण सभेत सहभागी होण्याचा, मूळ सभासदाची बाजू मांडण्याचा, मतदान करण्याचा, निवडणूक लढविण्याचा अधिकार प्राप्त होतो. निवडणुकीसाठी उभे राहण्यासाठी मात्र १०(अ) अर्ज भरून मूळ सभासदाची ना-हरकत मिळवावी लागते. तसेच, मूळ सभासद हजर असल्यास सहयोगी सभासदाला बैठकीला उपस्थित राहता येत नाही. हा सभासद निवडणुकीला उभा असल्यास मूळ सभासदाला मतदान करता येत नाही. मतदानाचा अधिकारही त्याला मूळ सभासदाच्या गैरहजेरीतच बजावता येतो.

आमच्या सोसायटीमध्ये उपनिबंधकाने प्रशासकाची नियुक्ती केली आहे. प्रशासक येण्याआधी पूवीर्च्या व्यवस्थापक समितीने दुरूस्ती व डागडुजीसाठी खर्च केल्याचा अहवाल सरकारी हिशेब तपासनीसकडून मंजूर करून घेतला. परंतु, त्यातील काही खर्चाच्या पावत्या व ज्यांना पैसे दिले त्यांच्या सह्या सोसायटीमध्ये उपलब्ध नाहीत. ही गंभीर बाब हिशेब तपासनीसांनी सुद्धा अहवालात नमूद केलेली आहे. अशा परिस्थितीत प्रशासक किंवा उपनिबंधक, व्यवस्थापक समितीली तोंडी जाब विचारण्याव्यतिरिक्त त्यांच्यावर कायद्याप्रमाणे कोणती कारवाई करू शकतात?

उत्तर - गैरव्यवहार झाले असल्यास त्याची चौकशी करू करून पदाधिकार्यांकडून पैसे वसुली करण्याचा अधिकार प्रशासकाला आहे. मात्र त्याआधी संबंधितांची बाजू ऐकून घ्यावी लागते. चौकशीनंतर गैरव्यवहार झाल्याचे निष्पन्न झाल्यास प्रशासक पैसे वसुलीचा दाखला देतात. त्याला आव्हान देण्याचा अधिकार संबंधित पदाधिकार्यांना असतो. ही प्रकरणे हायकोर्टापर्यंत गेल्याची उदाहरणे आहेत. 



housing society act mumbai

list of housing society in mumbai

bye laws of cooperative housing society mumbai pdf

bylaws of cooperative housing society mumbai download

cooperative housing society bye laws download

model bylaws of cooperative housing society

cooperative housing society

bye-laws of the co-operative housing societies

माहिती अधिकाऱ्याला सहकारी संस्थांसंबंधीची माहिती अर्जदाराला देणे आवश्यक असते. the maharashtra co-operative housing society bye -laws

the maharashtra co-operative housing society bye -laws
* मी हाऊसिंग सोसायटी संदर्भात माहिती घेण्यासाठी मुंबईच्या उपनिबंधक/ जिल्हा उपनिबंधक यांच्याकडे माहितीच्या अधिकाराखाली अर्ज केला, परंतु वारंवार विनंती करूनही योग्य प्रतिसाद मिळाला नाही म्हणून माहिती आयुक्ताकडे अपिल केल्यावर त्यांनी मला सुनावणीसाठी बोलावले आणि माझ्या अर्जावर योग्य कारवाई केली. माझ्या अर्जावरील दाव्याला आयुक्तांनी मान्य करून अर्जानुसार माहिती देणे बंधनकारक आहे असे सांगतले. हाऊसिंग

संस्थेच्या प्रशासकांनीही २००१ ते २००९ पर्यंत कायद्याचे उल्लंघन केल्याचेही त्यांनी मान्य केले. आणि जी माहिती मला पाहिजे ती प्रशासनाने देणे बंधनकारक असल्याचे सांगत उपनिबंधकांना

आदेश दिले. परंतु शेवटी निकाल देताना त्यांच्याकडून सांगण्यात आले की, हाऊसिंग सोसायटी माहितीच्या अधिकारात येत

नसल्याने तुमची फाईल निकालात काढली आहे. असे कसे शक्य आहे? यासंदर्भात मार्गदर्शन करावे.

- प्रकाश लोलेकर, दहिसर

माहिती अधिकार अधिनियम २००५ मधील कलम २(एफ) पाहावे सदर कलमानुसार संबंधित माहीती अधिकाऱ्याला सहकारी संस्था संबंधीची माहीती अर्जदाराला देणे कायदेशीरपणे बंधनकारक आहे न दिल्यास सदर अधिकाऱ्यास दंड होऊ शकतो.

* आमचे अंधेरीत २ फ्लॅट आहेत. पैकी एक फ्लॅट २६ जुलै २००५च्या पावसानंतर बंद आहे. दोन्ही ठिकाणी पहिले नाव नवऱ्याचे आणि दुसरे नाव बायकोचे आहे. जर यापैकी बंद असलेल्या फ्लॅटवर पहिले नाव बायकोचे आणि दुसरे नाव नवऱ्याचे (इंटरचेंज) करायचे असेल तर काय करावे लागेल?नुसते सोसायटीला पत्र देऊन ते करता येईल का? त्यासाठी कोणती फी भरावी लागेल का? कायदेशीर बाजू काय?

- प्रतिभा फडके, अंधेरी

आपण फ्लॅट खरेदी करताना केलेले अॅग्रीमेंट योग्य तेवढी स्टॅम्पड्युटी भरून रजिस्टर केलेले आहे का? असल्यास सदर अॅग्रीमेंटमधील कोणत्याही अटीमध्ये बदल न करता केवळ खरेदी दाराच्या नावांची अदला बदल करण्यासाठी अॅग्रीमेंटच्या सर्व पक्षकारांच्या सहीने १०० रुपयांच्या गैर न्यायीक (नॉन ज्युडिशिअल) स्टॅम्प पेपरवर दुरुस्ती करार (डीड ऑफ रेवटीफीकेशन) करून रजिस्टर करावा लागेल. आणि त्यानंतर सदर दुरुस्ती कराराप्रमाणे सोसायटीला शेअर सटिर्फिकेटमध्ये बदल करता येईल.

* माझा फ्लॅट माझ्या बहिणीच्या नावावर आहे. मी ज्यावेळी फ्लॅट घेतला तेव्हा माझा पगार मला लोन मिळण्याइतपत नव्हता. त्यावेळी बहिणीचा पगार लोन मिळण्याइतपत होता आणि तिला पेमेंट स्लीप ही मिळत होती. आता बहिणीचे लग्न झाले आहे. सोसायटीच्या मिटींगमध्ये मला किंवा वडिलांना जायला मिळत नाही. किंवा काही बोलायला मिळत नाही. तेव्हा आता हा फ्लॅट माझ्या नावावर करण्यासाठी काय करावे? आतापर्यंत फ्लॅट घेतल्यापासून मासिक हप्ता मीच भरत आहे. आणि फ्लॅट माझ्या नावावर करण्यास बहिणीचा आणि कुणाचाही विरोध किंवा हस्तक्षेप नाही.

- विनायक गावकर, विरार

आपल्या लग्न झालेल्या बहिणीने आपणाला किंवा आपल्या वडिलांना सोसायटीने सहयोगी सभासद करावे असा विहित नमुन्यातील अर्ज करावा. त्यामुळे मुळ सभासदाच्या गैरहजेरीत सहयोगी सभासदाला सर्वसाधारण सभेमध्ये हजर राहून आपले मत मांडण्याचा कायदेशीर अधिकार आहे. तसेच सोसायटीच्या पदाधिकाऱ्यांच्या जागेसाठी निवडणुक लढविता येईल आणि निवडुन आल्यास कार्यकारीणीतील पद ग्रहण करता येईल आपल्या बहिणीची इच्छा असल्यास सदर फ्लॅट आणि सोसायटीचे शेअर्स तिला आपल्या नावे बक्षीसपत्र करून त्यावर योग्य तेवढे मुदांक शुल्क (स्टॅम्प ड्युटी) भरून आणि रजिस्टर करून हस्तांतरीत करता येईल किंवा बहिणीचे पैसे परत करून आपणाला बहिणीकडून फ्लॅट विकत घेता येईल. 

housing society act mumbai

list of housing society in mumbai

bye laws of cooperative housing society mumbai pdf

bylaws of cooperative housing society mumbai download

cooperative housing society bye laws download

model bylaws of cooperative housing society

cooperative housing society

bye-laws of the co-operative housing societies

..तर अवैध बांधकाम वैध होत नाही the maharashtra co-operative housing society bye -laws

सोसायटीकडे दंड वा वर्गणी भरून अवैध बांधकाम वैध होत नाही

हाऊसिंग-सोसायटी

रमेश प्रभू, अध्यक्ष, महाराष्ट्र सोसायटी वेल्फेअर असोसिशन

मॉगेर्ज लोनसाठी ना-हरकत न देण्याचे अधिकार सोसायटीला असतात का? कोणत्या आधारांवर सोसायटी ना-हरकत देण्यास नकार देऊ शकते?

उत्तर - साधारणपणे सोसायटी ना-हरकतीसाठी अडवणूक करीत नाही. मात्र, एखाद्या सभासदाशी थकबाकी, कायदेशीर, अवैध बांधकाम आदी कारणांवरून वाद असल्यास सोसायटी ना-हरकत देण्यासाठी नकार देऊ शकते. सभासदाने हे वाद मिटवल्यास सोसायटीला ना-हरकत द्यावी लागेल.

मी १९९७ साली एका नोंदणीकृत हाऊसिंग सोसायटीत फ्लॅट घेतला होता. ही सोसायटी पालिका कर्मचाऱ्यांची असून पालिकेकडे गहाण आहे. या ठिकाणी एकूण ३५ फ्लॅट असून त्यापैकी ५० टक्के फ्लॅट पालिका कर्मचाऱ्यांनी बाहेरच्या व्यक्तींना विकले आहेत. मी देखील योग्य तो करार करून हा फ्लॅट विकत घेतला. पालिकेकडे असलेली सर्व देणी आधीच्या फ्लॅटमालकाने भागविली आहेत. सोसायटीचा सभासद होण्यासाठी पालिकेला देय असलेली सर्व कागदपत्रे मी दिली आहेत. परंतु, मला अद्याप सोसायटीचे सभासदत्त्व देण्यात आलेले नाही. मी कमिटीकडे विचारणा केली असता सोसायटी पालिकेकडून गहाणमुक्त झाल्यानंतर बाहेरच्या व्यक्तीच्या नावे फ्लॅट केला जाईल, असे सांगण्यात आले. मार्च, २०१०ला सोसायटी गहाणमुक्त झाली. ती खरी २०००लाच व्हायला हवी होती. परंतु, कर्जाची परतफेड वेळेत न झाल्याने याला उशीर झाला. आता गहाणमुक्त झाल्यानंतर कमिटी मला सभासद करून घेण्यासाठी जवळपास एक लाख रूपयांची मागणी करीत आहे. आधीच्या मालकाने संबंधित फ्लॅटची सर्व देणी-थकाबाकी फेडलेली असल्याने मी याबद्दल खुलासा मागितला. त्यावर दंड आणि व्याजातील फरकाबद्दल हे देणे पालिकेला लागत असल्याचे त्यांनी तोंडी सांगितले. या फ्लॅटची सर्व देणी १९९७ साली फेडली गेलेली असताना सोसायटी इतक्या वर्षांनी इतके पैसे कसे मागू शकते? त्याचा कोणताही तपशील अथवा कागदपत्रे देण्यास सोसायटी का तयार नाही?

उत्तर - विचारणा करूनही सोसायटी तपशील देत नसेल तर तुम्हाला सभासद होण्यासाठी महाराष्ट्र को-ऑपरेटिव्ह सोसायटी अॅक्टच्या कलम २३(२)चा आधार घेऊ शकता. या कलमानुसार तुम्ही उपनिबंधकांकडे तक्रार करू शकता. उपनिबंधक तुमच्य तक्रारीच्या आधारे सोसायटी पदाधिकाऱ्यांना सुनावणीसाठी पाचारण करेल. तुमची बाजू योग्य वाटल्यास उपनिबंधक तुम्हाला डीम्ड मेंबरशीप देऊ शकतात.

आमच्या सोसायटीत एकाच व्यक्तीचे तीन फ्लॅट आहेत. या व्यक्तीने त्याच्या वतीने सोसायटीचे प्रश्न हाताळण्यासाठी पॉवर ऑफ अॅटनीर् नेमला आहे. एक व्यक्ती तीन फ्लॅटकरिता एजीएममध्ये मतदान करू शकते का? की प्रत्येक व्यक्तीला केवळ एकदाच मत देता येते? पॉवर ऑफ अॅटनीर् किती काळपर्यंत वैध राहू शकतात? सोसायटीचा सिलिंग स्लॅब कोसळून दुर्घटना घडली त्याची जबाबदारी सोसायटीवर येते का? सोसायटीने वेळीच दुरूस्ती न केल्याने या दुर्घटनेकरिता त्यांना या करिता जबाबदार धरता येते का?

उत्तर - एक व्यक्तीला केवळ एकदाच मत देता येते. तसेच मूळ फ्लॅटमालक हयात असेपर्यंत वा पॉवर ऑफ अॅटनीर् रद्द करेपर्यंत संबंधित व्यक्ती पॉवर ऑफ अॅटनीर् म्हणून राहू शकते. इमारतीच्या दुरूस्तीची जबाबदारी सोसायटीवर असते. त्यामुळे या प्रकारच्या दुर्घटनेला सोसायटीला जबाबदार ठरविता येऊ शकते. तसेच सोसायटी वेळीच दुरूस्ती करीत नसल्यास याची तक्रार पालिकेकडे, ग्राहक न्यायालयात, सहकार कोर्टात, सिटी सिव्हील कोर्टात, उपनिबंधकांकडे करता येईल. पैकी पालिकेकडे या तक्रारींची तड लवकर लागण्याची शक्यता आहे.

मी एका ८४ सभासदांच्या ३२ वषेर् जुन्या सोसायटीचा सहसचिव आहे. मला खालीलप्रमाणे प्रश्न आहेत... १) समजा एखाद्या कुटुंबातील व्यक्तीने असोसिएट मंेबरशीपचा अर्ज भरून दिल्यास त्यावर सचिवाने सही करण्याची आणि त्याची दुसरी प्रत संबंधित व्यक्तीला परत करण्याची गरज आहे का? २) असोसिएट मेंबर पुनविर्कासाबाबतच्या बैठकीत मतदान करू शकतो का? ३) आधीच्या कमिटीने आय आणि जे रजिस्टर अर्धवट आणि सही न करता ठेवले असतील तर काय करायचे? सोसायटी ऑफिससाठी स्वतंत्र जागा नसल्याने आधीच्या कमिटीने जाणीवपूर्वक, अज्ञानापोटी किंवा इतके रेकॉर्ड ठेवणे शक्य नसल्यामुळे कदाचित हे घडले असावे. आता कमिटीकडे स्वतंत्र ऑफिस आहे. पण, आधीच्या कमिटीची जबाबदारीही नव्या कमिटीने घ्यायची का?

उत्तर - कोणत्याही प्रकारच्या अर्जावर सही केल्यास त्याची प्रत संबंधित व्यक्तीला देण्याची गरज आहे. असोसिएट मेंबर पुनविर्कासाबाबतच्या बैठकीत मतदान करू शकतात. आधीच्या कमिटीच्या कामाची (गैरव्यवहारांची) जबाबदारी नवीन कमिटीवर येत नाही. त्यांनी रजिस्ट्रर अर्धवट ठेवले असल्यास नवीन कमिटीने ते अपडेट करून या संबंधात कार्यकारी समितीत ठराव पास करून घ्यावा.

मी एका सोसायटीचा असून आमच्या सोसायटीत काही जणांनी सोसायटीची अथवा पालिकेची परवानगी न घेता घरात अंतर्गत बदल केले आहेत. त्यात फ्रेंच विंडो, दोन विंग वा फ्लॅट एकत्र करण्यासाठी भिंत तोडणे अशी मोडतोड आहे. त्यावर सोसायटीच्या एजीएममध्ये ज्यांनी हे बदल केले आहेत त्यांना तीन महिन्याच्या आत पुर्नबांधणी करा किंवा दंड भरा अशी नोटीस पाठवायचे ठरले. हे योग्य आहे का?

उत्तर - सोसायटीला या प्रकारचा दंड करता येत नाही. काही सोसायट्या या प्रकारचा दंड आकारून हा प्रश्न मिटवितात. मात्र, सोसायटीकडे दंड वा वर्गणी भरून या प्रकारचे बांधकाम वैधही होत नाही. त्यासाठी पालिकेकडे अंतर्गत सजावटीसंबंधात प्लॅन सादर करून त्याला मान्यता मिळवावी लागते. अर्थात त्यासाठीही सोसायटीची ना-हरकत लागतेच. पालिकेने मान्यता दिल्यास हे बदल वैध होऊ शकतात.

आमच्या सोसायटीत एकजण सोसायटीचे सभासद नसताना सचिव म्हणून निवडून आले. त्यानंतर त्यांनी सोसायटीची असोसिएट मेंबरशीप मिळविली. सोसायटीच्या नियमाप्रमाणे ही व्यक्ती सचिव म्हणून कार्यरत राहू शकते का? जर नसेल तर या विरोधात काय करता येईल?

उत्तर - होय. मात्र, त्यासाठी फ्लॅटमालकाने उपविधीतील १०(ए)चा अर्ज भरून संबधित व्यक्तीला ना-हरकत देणे आवश्यक आहे. ते जर त्याने केले नसेल तर उपनिबंधकांकडे या संदर्भात तक्रार करता येऊ शकते.

आमच्या सोसायटीतील अनेक फ्लॅट सरासरी अडीच हजार रूपये भाडेतत्त्वावर दिले गेले आहेत. त्यापैकी प्रत्येकी २५० रूपये (भाड्याच्या रकमेच्या १० टक्के) सोसायटीला नॉनऑक्युपसी चाजेर्स म्हणून मिळतात. या संबंधात सरकारने काढलेल्या आदेशानुसार सोसायटीच्या सर्वसाधारण सभेतच या संबंधातला निर्णय झाला होता. आता ते केवळ १० टक्के ८४ रूपयेच नॉनऑक्युपसी चाजेर्स म्हणून घ्यावे असा आग्रह धरीत आहेत. या संबंधात सरकारचे काही आदेश आहेत का?

उत्तर - या संबंधात १ ऑगस्ट, २००१ रोजी सरकारचे आदेश निघाले होते. त्यात एकूण मेटेनन्सच्या रकमेवर घेण्याऐवजी सव्हीर्स चाजेर्सवर १० टक्के नॉनऑक्युपसी चाजेर्स घेण्यात यावे, असे स्पष्ट करण्यात आले आहे. मात्र कोणत्याही परिस्थितीत नॉनऑक्युपसी चाजेर्स ८४ रूपयांपेक्षा जास्त असता कामा नये, असे बंधन घालण्यात आले. याला काही सोसायट्यांनी कोर्टात आव्हान दिले. यावर सुनावणी घेतल्यानंतर कोर्टाने २००७ साली सरकारचा निर्णय ग्राह्य ठरविला. 

housing society act mumbai

list of housing society in mumbai

bye laws of cooperative housing society mumbai pdf

bylaws of cooperative housing society mumbai download

cooperative housing society bye laws download

model bylaws of cooperative housing society

cooperative housing society

bye-laws of the co-operative housing societies

कन्व्हेयन्सला मंजूरी! conveyance the maharashtra co-operative housing society bye -laws

राज्य शासनाने कन्व्हेयन्सच्या नव्या सुधारीत कायद्याला मान्यता दिल्याने विकासकाला आता सोसायटी नोंदणीकृत झाल्यावर चार महिन्यांत सोसायटीला कन्व्हेअन्स करून द्यावा लागणार आहे.
-----------

ब-याच प्रतिक्षेनंतर का होईना कन्व्हेयन्स (अभिहस्तांतरण)च्या नव्या सुधारीत कायद्याला राज्य सरकारने अखेर मान्यता दिली. महाराष्ट्र ओनरशीप फ्लॅट्स अॅक्ट (मोफा) अंतर्गत येणाऱ्या या कायद्यात सुधारणा करून राज्य सरकारने विकासकांवर बंधन घातले असून, त्यांना सदर प्रकल्पाची जागा हाऊसिंग सोसायटी नोंदणीकृत झाल्यानंतर चार महिन्यांच्या आत सोसायटीच्या नावे करून द्यावी लागणार आहे. त्यामुळे राज्यभरातल्या तब्बल ६० हजार पेक्षा जास्त हाऊसिंग सोसायट्यांना त्याचा फायदा पोहचणार आहे.

सरकारने 'डीम्ड् कन्व्हेअन्स'च्या प्रक्रियेला २००५ मध्ये सुरूवात केली होती. त्यानंतर नवीन नियमावली तयार करत, सभागृहात त्याला मंजूरी मिळून, त्यावर आलेल्या सूचना, हरकतींनुसार आवश्यक ते बदल करून झाल्यानंतर साधारण फेबुवारी २०१० पासून राज्य सरकारच्या अंतिम मंजूरीसाठी वाट पाहीली जात होती त्यावर आता शिक्कामोर्तब झाले आहे.

राज्य सरकारतफेर् देण्यात येणारा वाढीव एफएसआय तसेच इतर सवलतींचा लाभ सोसायटीला मिळू नये तसेच सदर जागेवरील बांधकामाद्वारे अधिक नफा कमावता यावा याकरीता, आतापर्यंत विकासक सोसायट्यांना कन्व्हेयन्स करून न देता जमीनीचे हक्क स्वत: कडेच ठेवत असे. अशात-हेने ज्या सोसायट्यांना कन्व्हेयन्स करून देण्यात विकासकाने टाळाटाळ केली त्या सर्व सोसायट्या पुढे येऊन कन्व्हेयन्स मिळवण्यासाठी डिस्ट्रीक्ट डेप्युटी रजिस्ट्रार (डिडीआर) म्हणजेच जिल्हा उपनिबंधकाकडे अर्ज दाखल करू शकतील. विकासकाने पुन्हा कन्व्हेयन्स करून देण्यात चालढकल केली, तर विकासकाविरूद्ध पॅनल अॅक्शन करण्याची तरतूद या नव्या कायद्यात केली आहे.

एवढेच नव्हे, तर सोसायटीतील कोणी एखादा अधिकृत फ्लॅटधारकसुद्धा विकासकाने कन्व्हेयन्स करून न दिल्यास डिस्ट्रीक्ट डेप्युटी रजिस्ट्रार (डिडीआर) कडे जाऊन तक्रार करू शकतो. येथे अर्ज दाखल केल्यानंतर विकासकाला ती जागा सहा महिन्यांच्या आत सोसायटीच्या नावे करून द्यावीच लागेल. विकासकाने डिडीआरच्या आदेशाचे पालन करण्यास नकार दिला, तर अर्जदार त्यापुढे जाऊन स्थानिक न्यायालयात तक्रार दाखल करू शकेल. त्यासाठी वेगळी नियमावली तयार करण्यात आली असून, अशा विकासकाला ५ वर्षापर्यंत कुठल्याही प्रकारचे बांधकाम करू न देण्याची शिक्षा सुनावली जाऊ शकते.

मोठ्या कॉम्प्लेक्समधील किंवा एकाच लेआऊटवरील सोसायटीला स्वतंत्रपणे कन्व्हेयन्स करून देण्यासाठी वेगळी नियमावली तयार करण्यात येईल असे सरकारने स्पष्ट केले आहे. जोपर्यंत सर्व सोसायट्या मिळून फेडरेशन किंवा अॅपेक्स बॉडीच्या नावे कन्व्हेयन्स करून द्यावा असे सांगत नाहीत तोपर्यंत, नव्या प्रस्तावित नियमावलीनुसार विकासकाला अनेक हाऊसिंग सोसायट्या असलेल्या मोठ्या लेआऊटवरील एखाद्या स्वतंत्र हाऊसिंग सोसायटीला फेडरेशन किंवा अॅपेक्स बॉडी स्थापन न करताही कन्व्हेयन्स उपलब्ध करून देता येईल.

याचबरोबर राज्य सरकारकडून देण्यात येणारा अतिरिक्त एफएसआय आणि टीडीआरचा लाभ विकासकाला सोसायटीकडे हस्तांतरीत करता येणार आहे.

यावर महाराष्ट्र सोसायटीज वेल्फेअर असोसिएशनचे अध्यक्ष रमेश प्रभू सांगतात, ''राज्य सरकारने कन्व्हेयन्स च्या नव्या सुधारीत कायद्याला मंजूरी देण्याचा घेतलेला निर्णय अत्यंत स्वागतार्ह आहे. यामुळे असंख्य हाऊसिंग सोसायट्यांना त्याचा लाभ मिळेल. नवीन कन्व्हेयन्सच्या नियमावलीवर मागील काही वर्षांपासून सातत्याने काम केले जात होते. विविध ठिकाणी चर्चा सुरू होत्या. त्यानुसार हाऊसिंग सोसायटीला शक्य तितक्या जलदगतीने कन्व्हेयन्स मिळवून देण्याच्या दृष्टीकोनातूनच नवीन नियमावली तयार करण्यात आली आहे.

आतापर्यंत केवळ राज्य सरकारच्या मंजूरीची वाट पाहीली जात होती जी आता मिळाली असल्याने 'डिडीआर'ला आपले कामकाज सुरू करता येणार आहे.''

सध्या शहरभरात अनेक पुनर्विकासांचे प्रकल्प सुरू असून, नवीन प्रकल्पांनाही यामुळे गती मिळू शकेल. ज्यात जास्तीत जास्त फायदा हाऊसिंग सोसायटीला घेता येऊ शकेल. शहरात आजच्या घडीला कन्व्हेयन्स नसलेल्या तब्बल १० हजारांच्यावर हाऊसिंग सोसायट्या पुनविर्कास करण्यास इच्छुक आहेत. यांतल्या बऱ्याच सोसायट्यांसाठी विकासकांनी सामंजस्य करार म्हणजेच 'एमओयु' करून घेतलेला आहे. अशा किमान दोनशे ते चारशे सोसायट्या येत्या काही दिवसांमध्ये पुनविर्कासाच्या दृष्टीने पुढचे पाऊल टाकू शकतील असा जाणकारांचा अंदाज आहे.

एकूणच, राज्यभरातल्या सर्वच नव्या आणि जुन्या हाऊसिंग सोसायट्यांना आपला अधिकार जलदगतीने मिळवता येणार आहे; पण त्याचसोबत मालमत्ता बाजारपेठेतील उलाढालींनाही गती मिळण्याची मोठी शक्यता यानिमित्ताने जाणकार व्यक्त करताहेत. 

housing society act mumbai

list of housing society in mumbai

bye laws of cooperative housing society mumbai pdf

bylaws of cooperative housing society mumbai download

cooperative housing society bye laws download

model bylaws of cooperative housing society

cooperative housing society

bye-laws of the co-operative housing societies

हाऊसिंग सोसायटी नियमांतून मार्ग काढता येतो the maharashtra co-operative housing society bye -laws

ठ्ठ दहा वर्षांपूवीर् मी मुखत्यारनाम्याद्वारे ('पॉवर ऑफ अॅटनीर्') एक 'ग्रुप हाउसिंग फ्लॅट' खरेदी केला. नंतर तो मी 'फ्री होल्ड' करून घेतला. आता मी या संबंधित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे सदस्यत्व मिळवू इच्छितो. पण सदर कोऑपरेटिव्ह हाउसिंग सोसायटीच्या व्यवस्थापकीय मंडळाने माझ्या आणि माझ्या पत्नीच्या नावावर शहरात अन्यत्र कोठेही फ्लॅट नसल्याबाबतचे प्रतिज्ञापत्र ('अॅफिडेव्हिट') सादर करण्यास मला सांगितले असून, ते देणे मला शक्य नाही. मला हे माहितच नव्हते की घर एकदाच अनुदानित किमतीने खरेदी करता येते. पण मी सदर फ्लॅट 'पॉवर ऑफ अॅटनीर्' कराराद्वारे घेतलेला असला तरी तत्कालीन बाजारभावाने ('सबसिडाइज्ड' नव्हे) तो खरेदी केलेला आहे. मग हाउसिंग सोसायटीवाले सांगत असलेला नियम कसा लागू होतो? या परिस्थितीतून कसा मार्ग काढावा?

उत्तर : तुमचा प्रश्न आम्ही समजू शकतो. पण दुसऱ्या टप्प्यात (सोसायटीचे सदस्यत्व मिळविण्यासाठीच्या) नियम तुम्हाला लागू होतीलच. तुम्ही तुमच्या सज्ञान अपत्याच्या नावावर दुसरे घर खरेदी करण्याचा विचार करू शकता.

ठ्ठ मी व माझी पत्नी दोघांनी कजेर् काढून दोन फ्लॅट खरेदी असून, त्यातील एक फ्लॅट दोघांच्या संयुक्त नावांवर आहे, तर दुसऱ्यासाठी मागणी नोंदविलेली आहे, पण तो कोणाच्याही नावावर नोंदणीकृत (रजिस्टर्ड) करण्यात आलेला नाही. आता आमचा घटस्फोट झाला असून, 'डिव्होर्स सेटलमेंट'नुसार पत्नी दोन्ही फ्लॅट्सचे तिच्या नावावरील शेअर्स आमच्या चार वषेर् वयाच्या मुलीच्या नावावर हस्तांतरित करू इच्छितो. कायदेशीररीत्या पत्नी तिची (मुलीची) पालक आहे. दोन्ही फ्लॅट्ससाठी गृहकजेर् काढलेली असल्यामुळे आणि दोन्ही कजेर् मीच फेडत राहणार आहे. गृहकजेर् माझ्या एकट्याच्या नावावर करावयाची झाल्यास 'प्रि क्लोजर पेनल्टीज' लागू होतील आणि शिवाय मी 'सिंगल अनिर्ंग कपॅसिटी'मुळे त्यासाठी पात्र ठरणार नाही. आमच्या वकिलाने अशी सूचना केली आहे की, पत्नीने परत घेता येणार नाही असा ('इर्रिव्होकेबल') आणि तिच्या मालकीचा हिस्सा मुलीच्या नावावर करण्याचा अधिकार मला देणारा मुखत्यारपत्र (लेटर ऑफ अथॉरिटी-'एलओए') माझ्या नावे द्यावा. 'इर्रिव्होकेबल रजिस्टर्ड एलओए' घेण्यात भविष्यात काय जोखमी आहेत? बक्षीसपत्राच्या ('गिफ्ड डीड') तुलनेत 'एलओए' घेणे अधिक चांगले ठरेल का?

उत्तर : 'डिव्होर्स' झालेला असेल तर ती माहिती बँकेपासून दडवून ठेवता येणार नाही. अज्ञान मुलीच्या नावावर फ्लॅटचे शेअर्स ठेवण्यातून गृहकर्जांबाबत आणि फ्लॅटच्या विक्रीबाबत विविध कायदेशीर अडचणी निर्माण होऊ शकतात. त्यापेक्षा सर्वात उत्तम मार्ग म्हणजे तुमच्या नावावर बक्षीसपत्र करवून घेणे.

ठ्ठ मी व पत्नी, दोघांनी मिळून २००५ साली एक फ्लॅट खरेदी केला. हा फ्लॅट संयुक्त नावावर असून, त्यात पहिले नाव माझे आहे. फ्लॅट खरेदीसाठी काढलेल्या गृहकर्जाची परतफेड मी केली आहे. डिसेंबर २०१० मध्ये आमचा घटस्फोट झाला व पत्नीने फ्लॅटमधील तिचा हक्क ('प्रॉपटीर् राइट्स') माझ्या नावावर केला. न्यायालयाने आमच्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थेला 'डिव्होर्स'ची माहिती दिली असून, त्याला उल्लेख 'कन्सेन्ट र्टम्स'मध्ये करण्यात आलेला आहे. मला तिच्याकडून फ्लॅटमधील मालकी हिश्श््याबद्दलचा मुखत्यारनामा ('पॉवर ऑफ अॅटनीर्') आणि तिचे नाव वगळण्याबद्दलचे 'ना हरकत' पत्र मिळालेले आहे. तेव्हा कोऑपरेटिव्ह हाउसिंग सोसायटीच्या नोंदपुस्तकामधून व इतर कागदपत्रांतून तिचे नाव वगळण्यासाठी कोणती कार्यपद्धती आहे? मला स्टॅम्प ड्युटी भरावी लागेल का आणि पुन्हा रजिस्ट्रेशन करावे लागेल का?

उत्तर: पत्नीचा फ्लॅटमधील हक्क तुमच्या नावावर हस्तांतरित करण्यासाठी तुम्ही तिच्याकडून एक बक्षीसपत्र ('गिफ्ट डीड') तयार करवून घ्या. तुमचा फ्लॅट ज्या विभागात असेल तेथील 'सर्कल रेट'नुसार तुम्हाला मुदांक शुल्क (स्टॅम्प ड्युटी) आणि नोंदणी शुल्क ('रजिस्ट्रेशन चाजेर्स') भरावे लागेल. 

housing society act mumbai

list of housing society in mumbai

bye laws of cooperative housing society mumbai pdf

bylaws of cooperative housing society mumbai download

cooperative housing society bye laws download

model bylaws of cooperative housing society

cooperative housing society

bye-laws of the co-operative housing societies

हाऊसिंग सोसायटीची निवडणूक घेणं बंधनकारक the maharashtra co-operative housing society bye -laws



हाऊसिंग सोसायटीशी संबंधित प्रकरणं, शेअर्सचं हस्तांतरण, दस्तऐवजाचं जतन व संवर्धन, निधीचा गैरवापर, निवडणुकीतले गैरप्रकार आदी विषयांशी संबंधित सर्व तक्रारी निकाली काढण्याचं काम उपनिबंधक कार्यालय करतं.

सचिन चव्हाण हे मुंबईतल्या एका हाऊसिंग सोसायटीचे जनरल सेक्रेटरी आहेत. गेल्या आठ-दहा वर्षांपासून ते या पदावर असून तेच सोसायटीचा संपूर्ण कारभार बघतात. परंतु सोसायटीतले रहिवासी त्यांच्या कामाबाबत नाराज आहेत. कारण सेक्रेटरीने यंदा सोसायटीची निवडणूकच घेतली नाही. स्वतःच्या मर्जीतल्या लोकांनाच वेगवेगळ्या पदांवर नियुक्त केलं आणि हे सोसायटीचं हे संचालक मंडळ रहिवाशांकडून बेकायदेशीररित्या विविध शुल्क आणि दंड आकारू लागलं आहे, अशी रहिवाशांची तक्रार आहे. विशेष म्हणजे पदाधिकाऱ्यांविरुद्ध ठोस पाऊल उचलणंही रहिवाशांना जमेनासं झालंय.

निवडणुका हाच असंख्य हाऊसिंग सोसायटीमधल्या वादाचा मुद्दा असतो. बरेचदा एकदा निवडून आलेली एक किंवा अनेक व्यक्ती पुढे अनेक वर्षं त्या पदावर असतात, असं पाहायला मिळतं. पण जोपर्यंत रहिवाशांना वैयक्तिक पातळीवर अडचणी येत नाहीत, तोपर्यंत ते अशा गोष्टींकडे फारसं गांभीर्याने पाहत नाहीत. खरंतर दर पाच वर्षांनी निवडणुकीद्वारे रहिवासी सदस्य आपल्या सोसायटीसाठी नवी मॅनेजिंग कमिटी निवडू शकतात. तसा त्यांना कायदेशीर अधिकारच देण्यात आला आहे. पण सोसायटी किंवा पदाधिकारी त्याला नकार देत असतील तर त्याविरोधात तुम्ही औपचारिक तक्रार करू शकता.

तुम्ही काय करु शकता?

हाऊसिंग सोसायटीच्या एखाद्या सदस्याबरोबर किंवा एखाद्या मुद्यावरून सोसायटीशी वाद निर्माण झाला तर तुम्ही मॅनेजिंग कमिटीकडे रितसर तक्रार करा. तुमच्या पत्राला १५ दिवसांत उत्तर मिळालं पाहिजे. तसं सहकार कायद्याने बंधनकारक आहे. पण दिलेल्या मुदतीत सोसायटीकडून उत्तर मिळालं नाही तर, तुम्ही उपनिबंधक कार्यालयाशी संपर्क साधा. तुमच्या प्रकरणात उपनिबंधक कार्यालय तुमच्या तक्रारीची दखल घेईल.

हाऊसिंग सोसायटीशी संबंधित प्रकरणं, शेअर्सचं हस्तांतरण, दस्तऐवजाचं जतन व संवर्धन, निधीचा गैरवापर, निवडणुकीतले गैरप्रकार आदी विषयांशी संबंधित सर्व तक्रारी निकाली काढण्याचं काम उपनिबंधक कार्यालय करतं. तुमची तक्रार दाखल करून घेतल्यानंतर उपनिबंधक कार्यालय त्यासंदर्भात तुमच्या सोसायटीला कारणे दाखवा नोटीस बजावून संबंधित विषयाची अधिक माहिती घेऊ शकतं.

तुमच्या प्रकरणात रितसर निवडणूक प्रक्रिया न घेताच कुणी पदावर काम करत असल्याचं निदर्शनास आल्यास उपनिबंधक कार्यालय ती मॅनेजिंग कमिटीच बरखास्त करू शकतं.

अशा प्रकरणात उपनिबंधक तुमच्या सोसायटीवर प्रशासक नेमतात. हा प्रशासक सोसायटीची नव्याने निवडणूक होत नाही तोपर्यंत सोसायटीचं दैनंदिन कामकाज पाहतो. पण प्रशासक नेमल्यानंतर सहा महिन्यांच्या आत सोसायटीच्या निवडणुका घेणं गरजेचं असतं. प्रशासकाऐवजी सोसायटीवर प्रशासक मंडळाची नियुक्ती करण्याचे अधिकार उपनिबंधकांकडे असतात. या मंडळावर सोसायटीच्याच तीन सदस्यांची नेमणूक उपनिबंधक करू शकतात.

याशिवाय सहकार न्यायालयात अपील करण्याचा पर्यायही सोसायटीच्या सदस्याकडे असतो. सोसायटीचा पदाधिकारी किंवा सदस्याविरुद्ध दिवाणी न्यायालयातही अपील करता येतं किंवा फौजदारी तक्रार करण्याचा पर्यायही खुला असतो. निवडणून न आलेल्या सदस्याने किंवा पदाधिऱ्याने पैशांचा अपहार केला असेल तरी त्याच्याविरुद्ध तक्रार दाखल करता येते. पण हा मार्ग थोडासा वेळखाऊ आणि खर्चिक आहे. बऱ्यादचा असा खटला दोन-तीन वर्षं चालतो आणि खटल्याचा खर्च व वकिलाची फी मिळून ५० हजार ते १ लाखापर्यंत खर्च येतो.

अनेक ठिकाणी डिस्ट्रिक्ट हाऊसिंग फेडरेशन्स आहेत. त्या को-ऑप.हाऊसिंग सोसायटीज अॅक्ट अंतर्गत स्थापन करण्यात आलेल्या असून ही फेडरेशन हाऊसिंग सोसायट्यांच्या कल्याणासाठी काम करते. या फेडरेशनशीही सोसायटीचा सदस्य आपल्या तक्रारीनिशी संपर्क करू शकतो.

परंतु तुमची तक्रार सोसायटीच्या निवडणुकीसंदर्भात असेल तर उपनिबंधक कार्यालयाशी संपर्क साधणं फायद्याचं आहे. कारण अशा तक्रारी उपनिबंधक कार्यालय अन्य पर्यायांपेक्षा अधिक लवकर निकाली काढतं.

को-ऑप.हाऊसिंग सोसायटीज अॅक्ट अंतर्गत हाऊसिंग सोसायटीची मॅनेजिंग कमिटी निवडून देण्यासाठी निवडणूक घेण्याची एक निश्चित प्रक्रिया तयार करण्यात आलेली आहे. या अॅक्टनुसार, विद्यमान मॅनेजिंग कमिटीची मुदत संपण्याच्या दोन महिने आधीच निवडणुकीची प्रक्रिया सुरू करावी लागते. सध्या कार्यरत असणाऱ्या कमिटीची मुदत कधी संपणार आहे, यासंदर्भात नोटीस लावायला हवी आणि पुढच्या निवणुकीसाठी इच्छुक उमेदवारांचे अर्ज मागवायला हवेत.

कार्यरत कमिटीने मतदानास पात्र उमेदवारांची यादी तयार करणं अपेक्षित आहे. निवडणुकीच्या ६० दिवस आधी पात्र उमेदवारांची यादी सोसायटीच्या नोटीस बोर्डवर लावली पाहिजे. त्यानंतर कमिटीने निवडणूक निर्वाचन अधिकाऱ्याची नेमणूक केली पाहिजे. निवडणूक कार्यक्रम ठरवून त्याची एक प्रत नोटीस बोर्डावर लावली पाहिजे आणि दुसरी प्रत निबंधकांना सादर केली पाहिजे.

निवडणूक निर्वाचन अधिकारी असा असावा जो निवडणूक लढणारा किंवा एखाद्या उमेदवाराला पाठिंबा देणार नसावा. निर्वाचन अधिकाऱ्याची नेमणूक करणं मॅनेजिंग कमिटीला शक्य होत नसेल तर उपनिबंधक कार्यालय निर्वाचन अधिकाऱ्याची नेमणूक करतं.

कायद्यात होणारा बदल

महाराष्ट्रातल्या हाऊसिंग सोसायटीच्या निवडणुकीवर नियंत्रित करण्यासाठी एक यंत्रणा तयार करण्यात येणार आहे. नोव्हेंबर २०१३मध्ये महाराष्ट्र सरकारने तशी घोषणा केलेली आहे. ही यंत्रणा अस्तित्वात आल्यावर राज्यातल्या हाऊसिंग सोसायटीच्या निवडणुकांमधील अनियमितता आणि गैरप्रकारांना आळा बसण्यास मदत होईल.

सदस्यांचे अधिकार व कर्तव्य

> सोसायटीच्या कामकाजात सहभाग घेणं.

> बैठकीच्या कामकाजाचा तपशील मिळवणं.

> सोसायटीचं अकाऊण्ट आणि ऑडिट रिपोर्ट तपासणं.

> मतदान करणं आणि मॅनेजिंग कमिटीची निवडणूक लढवणं.

> सोसायटीशी संबंधित कुठल्याही मुद्यावर कमिटीची बैठक बोलावणं.

> सोसायटीच्या हिताला बाधा पोहोचत असल्यास वरच्या यंत्रणेकडे तक्रार करणं.

> सोसायटीच्या नियमांचं पालन करणं. तिच्या हितासाठी काम करणं. 


housing society act mumbai

list of housing society in mumbai

bye laws of cooperative housing society mumbai pdf

bylaws of cooperative housing society mumbai download

cooperative housing society bye laws download

model bylaws of cooperative housing society

cooperative housing society

bye-laws of the co-operative housing societies

स्टॅम्प ड्युटीचा भार हलका the maharashtra co-operative housing society bye -laws




बड्या कॉम्प्लेक्समधील रिकामे फ्लॅट आणि विकासकाकडून देण्यात येणाऱ्या विविध सोयीसुविधांवर भराव्या लागणाऱ्या लाखो रुपयांच्या अनावश्यक स्टॅम्प ड्युटीतून हाऊसिंग सोसायट्यांची अखेर सुटका झाली आहे. अनेक वर्षांपासून होणाऱ्या या मागणीची राज्य सरकारने दखल घेतली असून या निर्णयामुळे हजारो सोसायट्यांना मोठा दिलासा मिळाला आहे.

मुंबईत गेली काही वर्षांपासून मोठमोठे हाऊसिंग कॉम्प्लेक्स उभारण्याचा ट्रेंड निर्माण झाला आहे. मात्र, भविष्यात जास्त भाव येईल, या आशेपोटी विकासक काही फ्लॅटची विक्री करत नाहीत. ६० फ्लॅटची विक्री झाल्यानंतर ते विकत घेतलेल्या सदस्यांना हाऊसिंग सोसायटी बनवावी लागते. सोसायटी बनवताना डीम्ड कन्वेअन्स करून घेण्यासाठी पूर्वी इमारतीतल्या सर्व फ्लॅटचे मुद्रांक शुल्क भरावे लागत असे. त्यामुळे न विकलेल्या फ्लॅटचा भुर्दंड अनावश्यकपणे सोसायटीच्या माथ्यावर येत असे. मुंबईसारख्या शहरात जिथे एका फ्लॅटची ​किंमत एक कोटीच्या जवळपास अगदी सहज असते तिथे न विकलेल्या फ्लॅटच्या पाच टक्के स्टॅम्प ड्युटीसाठी पाच लाख रुपये भरावे लागत. ही अन्यायकारक स्टॅम्प ड्युटी रद्द करण्यात यावी, अशी मागणी महाराष्ट्र सोसायटी वेल्फेअर असोसिएशनसारख्या संघटनांनी अनेक वर्षे लावून धरली होती. अखेर सरकारने याबाबत विधी विभागाचे मत मागवले. डीम्ड कन्वेअन्सनंतर जमिनीची मालकी सोसायटीकडे येत असली तरी फ्लॅटची मालकी मात्र विकासकाकडे असल्यामुळे स्टॅम्प ड्युटी भरण्याची गरज नाही, असे मत विधी विभागाने दिले. त्यानंतर, न विकलेल्या फ्लॅटवर स्टॅम्प ड्युटी भरण्याचा नियम सरकारने जीआर काढून रद्द केला.

पंचतारांक‌ित सोयीसुविधाही सुटल्या

बड्या कॉम्प्लेक्समधील स्विमिंग पूल, जिम, टेनिस कोर्ट, क्लब हाऊस, कम्युनिटी हॉल अशा अनेक सोयीसुविधांचा बिल्टअप एरिया काढून त्यांच्यावरही रेडीरेकनर रेटने पाच टक्के स्टॅम्प ड्युटी आकारली जात होती. सरकारने दुसरा जीआर काढून ही स्टॅप ड्युटीही रद्द केली आहे, अशी माहिती महाराष्ट्र सोसायटी वल्फेअर असोसिएशनचे अध्यक्ष रमेश प्रभू यांनी दिली.

housing society act mumbai

list of housing society in mumbai

bye laws of cooperative housing society mumbai pdf

bylaws of cooperative housing society mumbai download

cooperative housing society bye laws download

model bylaws of cooperative housing society

cooperative housing society

bye-laws of the co-operative housing societies

सोसायटी अकाऊंटसमध्ये ३ कोटींचा घोटाळा the maharashtra co-operative housing society bye -laws

कांदिवलीमधल्या चारकोप येथील एका हाऊसिंग सोसायटी सेक्रेटरीच्या पतीने मनमानी कारभार करीत सोसायटीच्या अकाऊंटसमध्ये सुमारे ३ कोटींचा प्रचंड गैरव्यवहार करून सदस्यांची फसवणूक केली आहे. म्हाडाच्या हाऊसिंग सोसायटीमध्ये एवढ्या मोठ्या रकमेचा घोटाळा उघड झाल्याची ही पहिलीच घटना असल्याची चर्चा आहे.

चारकोप सेक्टर-८ मधील प्लॉट क्र. १५ मध्ये जयनील को. ऑप हाऊसिंग सोसायटी आहे. या सोसायटीत ६३ सदस्य आहेत. २००२ पासून भावना शहा या सोसायटीच्या सेक्रेटरी पदावर आहेत. परंतु भावना यांच्याऐवजी त्यांचे पती हेमंत शहा हेच प्रत्यक्षात सर्व व्यवहार करीत आहेत. सोसायटीचे अकाऊंटसमध्ये योग्य त्या नोंदी न ठेवता मनमानी कारभार विविध प्रकारे त्यांनी सुमारे ३ कोटी रुपयांची अफरातफर केली आहे. कोणताही हिशेब देण्यास शहा वारंवार टाळाटाळ करीत असल्याने सदस्यांनी म्हाडाकडे याबाबत तक्रार केली. त्यानंतर सोसायटीवर प्रशासक नेमण्यात येऊन चौकशी सुरू करण्यात आली.

म्हाडाच्या प्रशासकांनी सोसायटीच्या लेखापरिक्षण अहवालात गैरव्यवहारांबाबत गंभीर ताशेरे ओढले आहेत. सदस्यांच्या मंजुरीविना ३ दुकाने बांधून त्यांची परस्पर विक्री करणे, सभासदांची ट्रान्सफर फी अकाऊंटसमध्ये न दाखविणे, पाकिर्ंगच्या नावाखाली जागा विकून पैसे जमा न करणे, संस्थेच्या नावावर बँकेत असलेली ९ लाख १५ हजारांची रक्कम पदाधिकाऱ्यांच्या मंजुरीविना वापरणे, कॉन्ट्रॅक्टरने बिल न देताही त्याला मोठ्या रकमा देणे असे अनेक आक्षेप नोंदविण्यात आले आहेत. बिल्डींगच्या गच्चीवर पेंटहाऊस बांधून ते शहा यांनी आपल्या नावावर करून घेतले आहे. याशिवाय २० लाख रुपयांच्या बँक एफडीचाही हिशेब मिळत नसल्याचे सदस्यांनी सांगितले.

सर्व आक्षेपांचा विचार करता ही रक्कम सुमारे तीन कोटींच्या घरात जात असल्याचे सदस्यांचे म्हणणे आहे. शहा यांच्या गैरव्यवहारांबाबत चारकोप पोलिस ठाण्यात गुन्हा नोंदविण्यात आला आहे. म्हाडाने सहकारी संस्था कायद्यातील कलम ८३ नुसार कारवाई सुरू केलेल्या कारवाईची प्रक्रिया पूर्ण करण्यातही दिरंगाई होेत आहे. 



housing society act mumbai

list of housing society in mumbai

bye laws of cooperative housing society mumbai pdf

bylaws of cooperative housing society mumbai download

cooperative housing society bye laws download

model bylaws of cooperative housing society

cooperative housing society

bye-laws of the co-operative housing societies

ओसीचा यशस्वी लढा the maharashtra co-operative housing society bye -laws

दहा वर्षांपूर्वी बांधलेल्या इमारतीची ओसी न मिळवणाऱ्या विकासक कंपनीला ठाणे जिल्हा ग्राहक तक्रार निवारण मंचाने दणका दिला आहे. ओसी, इमारत बांधकामाची सर्व कागदपत्रं आणि भूखंड व इमारतीचं नोंदणीकृत हस्तांतरणपत्र चार महिन्यांच्या आत मिळवून द्या नाहीतर दंड भरा, असंही मंचाने आपल्या आदेशात म्हटलं आहे.

श्री गणेश टॉवर ही ठाणे स्टेशनपासून जवळच असणारी को-ऑप. हाऊसिंग सोसायटी. २००४ मध्ये या सोसायटीचं बांधकाम पूर्ण झालं. पूर्वी या जागेवर झोपडपट्टी होती. म्हणून त्यावर झोपडपट्टी पुनर्विकास योजना राबवण्यात आली. तिचं काम मे.रॉयल कन्स्ट्रक्शन कंपनीला मिळालं होतं. या कंपनीत सुधीर अंबावणे, गणेश पाटील आणि मजिदभाई बुरोंडकर हे तीन भागीदार होते. रॉयल कन्स्ट्रक्शन कंपनीने झोपडपट्टीवासियांसाठी सात-आठ इमारती बांधल्या. तसंच ग्राहकांना विक्री करण्यासाठी गणेश टॉवरच्या सात मजली दोन इमारतीही उभ्या केल्या. या दोन इमारतींमध्ये एकूण ५३ फ्लॅट्स आणि ७ दुकानं आहेत. दोन्ही इमारतीतल्या फ्लॅट्समध्ये २००४ मध्येच ग्राहक राहायला आले.

कुठल्याही इमारतीचं बांधकाम पूर्ण झाल्यानंतर तिचं भोगवटा प्रमाणपत्र म्हणजे ऑक्युपेशन सर्टिफिकेट(ओसी) मिळवावं लागतं. परंतु रॉयल कन्स्ट्रक्शन कंपनीने ओसी मिळवलीच नाही. विनाओसी ग्राहकांना फ्लॅट्सचा ताबा दिला.

२००५ मध्ये दोन्ही इमारतींमधल्या रहिवाशांनी श्री गणेश टॉवर को-ऑप.हाऊसिंग सोसायटीची स्थापन केली. सोसायटी स्थापन झाली तरी रॉयल कन्स्ट्रक्शन कंपनीने ओसी मिळवली नाही. इमारतींचं हस्तांतरणपत्रही करून दिलं नाही. दरम्यान रहिवाशांना देण्यात आलेल्या मालमत्ता कर देयकांमध्ये दोन्ही इमारतींमध्ये अनधिकृत बांधकाम केल्याचं नमूद करण्यात आलं होतं. कारण विकासकाने दोन्ही इमारतीचं बांधकाम मंजूर नकाशे आणि आराखड्यानुसार केलेलं नव्हतं. म्हणूनच रहिवाशांनी ओसी मिळवून द्या, हस्तांतरण करा, अर्धवट बांधकाम पूर्ण करा, इमारत आणि बांधकामाशी संबंधित कागदपत्रं सुपूर्द करा, अशा मागण्या रॉयल कन्स्ट्रक्शन कंपनीकडे करायला सुरुवात केली. पण या मागण्यांना विकासकांनी प्रतिसाद दिला नाही. उडवाउडवीची उत्तरं देऊन टाळाटाळ करण्यावरच त्यांनी भर दिला.

अनेकदा अर्ज, विनंत्या करूनही रॉयल कन्स्ट्रक्शन दाद देत नसल्यामुळे शेवटी श्री गणेश टॉवर सोसायटीने ११ मे २०१० रोजी ठाणे जिल्हा ग्राहक तक्रार निवारण मंचाकडे तक्रार केली. त्यात रॉयल कन्स्ट्रक्शनच्या तिन्ही भागीदारांसह ठाणे महानगरपालिकेलाही प्रतिवादी करण्यात आलं.

हे प्रकरण जिल्हा ग्राहक तक्रार निवारण मंचासमोर आलं तेव्हा मंचाने दोन्ही पक्षांना आपापलं म्हणणं मांडण्याची संधी दिली. परंतु मंचाच्या सुनावण्यांना कंपनीच्या वतीने कुणीही हजर राहिलं नाही. कंपनीच्या वकिलांनाही २ जुलै २०११ रोजी तक्रारीची प्रत दिली. पण तिलाही प्रतिसाद मिळाला नाही. त्यामुळे ग्राहक तक्रार निवारण मंचाने ७ ऑक्टोबर २०११ रोजी हे प्रकारण एकतर्फी चालवण्याचे आदेश दिले.

या प्रकरणात तक्रारदार श्री गणेश टॉवर को-ऑप.हाऊसिंग सोसायटीची इमारत विकसित करून सदस्यांना घरांचा ताबा दिला होता. पण महाराष्ट्र म्युनिसिपल कॉर्पोरेशन अधिनियमामधल्या कलम २६३मधल्या तरतुदीनुसार तसंच विकास नियंत्रण विनिमय ३६/३७नुसार भोगवटा प्रमाणपत्र आणि इमारत पूर्णत्वाचं प्रमाणपत्र प्राप्त करून देणं ही विकासक कपंनीची जबाबदारी होती. ती कंपनीने पार पाडली नसल्याचं मंचाने मान्य केलं. कंपनीने सोसायटीच्या इमारतींमध्ये अनधिकृत काम केल्याने ओसी मिळू शकली नाही. म्हणूनच रहिवाशांना देण्यात येणाऱ्या मालमत्ता कराच्या प्रत्येक देयकामध्ये अनधिकृत बांधकामाचा उल्लेख करण्यात येतो, ही बाबही मंचाने ग्राह्य धरली.

इमारतीचं काम पूर्ण झाल्यानंतर तसंच रहिवाशांनी को-ऑप. हाऊसिंग सोसायटी स्थापन झाल्यानंतर भूखंड आणि इमारतीचं हस्तांतरणपत्र करून देणं ही 'मोफा' कायद्यातल्या कलम ११ नुसार विकासकाची जबाबदारी असते. परंतु रॉयल कन्स्ट्रक्शन कंपनीने हस्तांतरणपत्रही दिलं नसल्याचं सोसायटीचं म्हणणंही ग्राहक तक्रार मंचाने मान्य केलं.

चार महिन्यांच्या आत ओसी

शेवटी ग्राहक तक्रार मंचाने रॉयल कन्स्ट्रक्शन कंपनीने श्री गणेश टॉवर सोसायटीच्या इमारतीची ओसी, इमारत बांधकामाची संपूर्ण कागदपत्रं, इमारत भूखंड व इमारतीचे नोंदणीकृत हस्तांतरणपत्र करून देण्याचे आदेश दिले. ही सर्व कागदपत्रं ११ मे २०१४ या आदेशाच्या तारखेपासून चार महिन्यांच्या उपलब्ध करून द्यावीत तसंच आदेशाची पूर्तता सांगितलेल्या मुदतीत न केल्यास कंपनीने तक्रारदार सोसायटीला तक्रार दाखल करण्याच्या तारखेपासून आदेशीची पूर्तता होईपर्यंत प्रतिदिन २०० रु. प्रमाणे दंड देण्याचा आदेशही दिला आहे. तसंच तक्रार, न्यायिक व इतर खर्चाबद्दल श्री गणेश टॉवर सोसायटीला २ लाख रुपये आदेशाच्या तारखेपासून चार महिन्यांच्या आत द्यावेत. दिलेल्या मुदतीत आदेशाची अंमलबजावणी न झाल्यास २ ऐवजी ३ लाख रुपयांची रक्कम द्यावी, असंही मंचाच्या आदेशात रॉयल कन्स्ट्रक्शन कंपनीला सांगण्यात आलं आहे.


housing society act mumbai

list of housing society in mumbai

bye laws of cooperative housing society mumbai pdf

bylaws of cooperative housing society mumbai download

cooperative housing society bye laws download

model bylaws of cooperative housing society

cooperative housing society

bye-laws of the co-operative housing societies

सोसायटी स्थापण्याचे अधिकार the maharashtra co-operative housing society bye -laws

१० पेक्षा कमी सभासदांनाही सोसायटी स्थापण्याचे सशर्त अधिकार

हाऊसिंग-सोसायटी

रमेश प्रभू - अध्यक्ष, महाराष्ट्र सोसायटी वेल्फेअर असोसिएशन

मीरा रोड येथे प्रत्येक फ्लॅटधारकाचे वेगळे मालमत्ता कर बील येते. या वषीर्च्या (एप्रिल २०१० ते मार्च २०११) बिलामध्ये मीरा-भाईंदर म्युनिसिपल कॉपोर्रेशनने पाणीपट्टी लाभ कर आणि मलप्रवाह सुविधा कर हे अधिक जोडले. सोसायटीच्या पाणीपट्टी बिलामध्ये सुद्धा हे कर जोडले जातात. त्यामुळे आम्हाला एकच कर दोन वेळा भरावा लागतो. हे योग्य आहे का? या संबंधात कुणाकडे दाद मागावी? - सुदेश सुर्वे (मीरा रोड)

उत्तर : एकच कर दोन वेळा भरावा लागत असल्याचा तुमचा समज चुकीचा आहे. सोसायटीचे पाणीपट्टी बिल आणि प्रत्येक फ्लॅटधारकाला येणारे मालमत्ता करातील पाणीपट्टी लाभ कर या दोन वेगवेगळ्या गोष्टी आहेत. त्या तुम्हाला भराव्याच लागतील.

आमच्या सोसायटीत चार वॉचमन असूनही माझी मोटरसायकल भरदिवसा चोरीला गेली. तेव्हापासून मी सोसायटीची वर्गणी भरत नाही. कारण सभासदांच्या मालमत्तेचे रक्षण होत नसल्यास वॉचमनसाठी खर्च का करायचा? मी सोसायटीकडे नुकसानभपाई मागितली आहे. सोसायटी ती देत नाही. उलट माझ्याकडे थकीत वर्गणी मागत आहे. या बाबत काय करायचे? - भास्कर बी.टी. (भोसरी, पुणे)

उत्तर : कायद्याने कुठल्याही कारणामुळे वर्गणी थांबविणे चुकीचे आहे. कारण सोसायटीच्या वर्गणीत केवळ वॉॅचमनसाठीच्या खर्चाबरोबरच इतरही बाबींचा समावेश असतो. १०१ कलमाअंतर्गत सोसायटी तुमच्याकडून थकित वर्गणीवर २१ टक्के व्याज आकारून वसुली करू शकते. नुकसानभरपाई संदर्भात तुमचा सोसायटीशी वाद असल्यास तुम्ही त्याची तक्रार पोलिसात करून पुढे कोर्टात जाऊन तशी मागणी करू शकता. परंतु, वर्गणी थकविल्यास सोसायटी तुमच्या विरोधात उपनिबंधकांकडे तक्रार करून वसुलीचे आदेश मिळवू शकते. तरिही तुम्ही वर्गणी न भरल्यास प्रसंगी उपनिबंधक तुमच्या मालमत्तेचा लिलाव करून सोसायटीची देणी भागवू शकतात.

आम्ही १९९४ला पुनविर्कासाला दिलेली आमची इमारत १९९६ला बांधून पूर्ण झाली. बिल्डरने सोसायटी बनवून आमच्या हाती सोपवली. आमच्या फ्लॅटची स्टँम्पड्युटी आम्ही भरली आहे. १५ वर्षांनी बिल्डरने आम्हाला कन्व्हेयन्स डीड करावयाचे आहे, म्हणून सांगितले. व आमचा मूळ करारनामा मागवून घेतला. त्याच्या म्हणण्याप्रमाणे करारनामा रजिस्टर केलेला नाही. व आम्हास रजिस्टर करण्यास सांगितले आहे. करारनामा रजिस्टर करवून घेण्याची जबाबदारी कोणाची? रजिस्ट्रेशन फी व दंड कोणी भरायचा? दंड किती व कसा आकारला जातो? - दीपक डोळस (माहीम)

उत्तर : नोंदणी अधिनियमातील कलम १७ नुसार स्टँम्पड्युटी आणि रजिस्ट्रेशनची जबाबदारी फ्लॅटधारकाचीच आहे. तसेच भारतात कुठेही १०० रूपयांहून अधिक मालमत्तेच्या व्यवहाराकरिता नोंदणी आवश्यक आहे. परंतु, अनेकदा बिल्डर चुकीची महिती देऊन या संबंधात फ्लॅटधारकांची दिशाभूल करीत असतात. त्यामुळे तुमच्या फ्लॅटची स्टँम्पड्युटी भरणे आणि करारनाम्याचे रजिस्ट्रेशन करणे ही तुमचीच जबाबदारी आहे. या संबंधात आमच्या २२२.द्धश्ाह्वह्यद्बठ्ठद्दह्यश्ाष्द्बद्गह्ल४.श्ाह्मद्द या वेबसाईटवर तुम्हाला अधिक माहिती मिळू शकेल.

आमच्या सोसायटीतील दोन सभासदांनी स्वतच्या फायद्यासाठी पाणीपुरवठा करणार्या पाईपलाईनमध्ये मोठ्या प्रमाणावर फेरफार केले आहेत. हे करताना इतर सभासदांना विचारात घेण्यात आले नव्हते. हे फेरफार करणार्यांमध्ये स्वत सेक्रेटरींचा समावेश आहे. अशा प्रकारच्या फेरफारांसाठी कमिटी परवानगी देऊ शकते का? या सेक्रेटरींना यापुढे सोसायटीचे कामकाज पाहण्याचा नैतिक अधिकार आहे का? - अमेय मराठे (मीरा रोड)

उत्तर - या प्रकारचे बदल करण्याचा अधिकार कमिटीला आहे. परंतु, तुमच्या म्हणण्याप्रमाणे हे बदल पदाधिकार्यांनी स्वतच्या फायद्यासाठी केले असून ते योग्य नसल्यास तुम्ही या संबंधात सोसायटीच्या सर्वसाधारण सभेत प्रश्न उपस्थित करू शकता. तसेच पुढे जाऊन तुम्ही या प्रकाराची तक्रार पालिकेकडे किंवा सहकार न्यायालयाकडे करून दाद मागू शकता.

आम्ही सोसायटीमध्ये निवासी सहा आणि एक गाळेधारक असे एकूण सात सभासद आहोत. नियमाप्रमाणे किमान नऊ सभासदांनी मिळून सोसायटी बनू शकते. आमच्या सोसायटीच्या मागील बाजूस बिल्डरने एक वनरूम किचन अनधिकृतपणे बांधला आहे. बिल्डर आम्हाला सोसायटी बनवून देत नाही. आम्ही काय करावे? - दिनेश वैती (ऐरोली)

उत्तर : सोसायटी स्थापण्यासाठी किमान १० सभासद लागतात. मात्र, सभासद १० पेक्षा कमी असले तरी सोसायटी स्थापता येते. सरकारने या संबंधात स्वतंत्र जीआर काढून अशा सभासदांना हे अधिकार दिले आहेत. यात पुढील दोन पर्याय सुचविण्यात आले आहेत. एक म्हणजे अर्जदार सभासदांचे फ्लॅट ७०० चौरस फुटांपेक्षा कमी असतील आणि त्यांनी सर्व एफएसआय वापरलेला असेल तर उपनिबंधक अशा सभासदांना सोसायटी स्थापण्याचे आदेश देऊ शकतात. पण सभासदांचे फ्लॅट ७०० चौरस फुटांपेक्षा जास्त असतील आणि त्यांनी सर्वच्या सर्व एफएसआय वापरला नसेल तरी विशेष आदेश काढून अशा सभासदांची सोसायटी स्थापता येते. मात्र, त्यासाठीचे अधिकार राज्य सरकारला देण्यात आले आहेत. राज्य सरकार विशेष आदेश काढून असा सभासदांना सोसायटी स्थापण्याचे अधिकार देते. सहकार मंत्री आपल्या अधिकारात हे विशेष आदेश देतात. या पद्धतीने अनेक संस्थांनी सोसायट्या स्थापन केल्या आहेत. 


housing society act mumbai

list of housing society in mumbai

bye laws of cooperative housing society mumbai pdf

bylaws of cooperative housing society mumbai download

cooperative housing society bye laws download

model bylaws of cooperative housing society

cooperative housing society

bye-laws of the co-operative housing societies

तंटामुक्त हाऊसिंग सोसायटी योजना राबवा! the maharashtra co-operative housing society bye -laws

मुंबईतील हाऊसिंग सोसायट्यांमध्ये पूर्वी तरुण सभासद सामाजिक कार्य करण्यास तत्परतेने पुढे येत असत. परंतु आजच्या वातावरणात सर्वच संशयाचे साम्राज्य पसरल्यामुळे किंवा अन्य कारणामुळे मुंबईतील बऱ्याच हाऊसिंग सोसायट्यांमध्ये तंटे वाढले आहेत व त्यामुळे सहकारी सोसायटीच्या उपनिबंधकांना अनेक हाऊसिंग सोसायट्यांवर प्रशासक नेमावा लागला आहे. परंतु सहकारी सोसायटीच्या कार्यालयातील अधिकाऱ्यांची संख्या रोडावलेली असल्यामुळे एक एक प्रशासकाला १० ते २० सोसायट्यांचा कारभार सांभाळावा लागतो आणि हा प्रशासक मग त्यासाठी आपल्या अधिकारात स्वत:चा प्रतिनिधी म्हणून अन्य व्यक्तीची निवड करतो. त्यामुळे अशा सोसायट्यांच्या कारभारात तर सुधारणा होत नाहीच, पण सोसायटीच्या सभासदांना अधिक आथिर्क बोजा सहन करावा लागतो. वाढत्या महागाईच्या चक्रव्यूहात सापडलेल्या सेवानिवृत्त सभासदांना नियमित मासिक खर्च सोसायटीकडे भरणे कठीण होत असताना 'प्रशासका'चा अधिक खर्च त्याला द्यावा लागतो आणि म्हणून 'तंटामुक्त हाऊसिंग सोसायटी'ची एक नवी योजना महाराष्ट्र शासनाने राबवावी. जेणेकरून सहकारी सोसायटीच्या कार्यालयात वाढलेला प्रशासकीय कामाचा व्याप कमी होईल आणि मुंबईतील सोसायट्यांच्या सभासदांनाही दिलासा मिळेल. 
housing society act mumbai

list of housing society in mumbai

bye laws of cooperative housing society mumbai pdf

bylaws of cooperative housing society mumbai download

cooperative housing society bye laws download

model bylaws of cooperative housing society

cooperative housing society

bye-laws of the co-operative housing societies

भूखंड नियमितीकरणासाठी नासुप्रची विशेष मोहीम the maharashtra co-operative housing society bye -laws

शहरातील लेआउट नियमितीकरणासाठी नागपूर सुधार प्रन्यासने विशेष मोहीम सुरू केली असून, या मोहिमेत सहभागी होऊन आपले भूखंड नियमित करून घेण्याचे आवाहन नागपूर सुधार प्रन्यासचे सभापती प्रवणी दराडे यांनी केले आहे.

नियमितीकरणासाठी विशेष मोहीम ९ जानेवारीपासून नासुप्रने भूखंड नियमितीकरणासाठी विशेष मोहीम सुरू केली असून, येत्या ८ फेब्रुवारीपर्यंत ती सुरू राहणार आहे. महाराष्ट्र गुंठेवारी विकास अधिनियम २००१ अन्वये नागपूर शहरातील ज्या भूखंडधारकांनी ३० नोव्हेंबर २००७ पर्यंत निय‍मितीकरणासा अर्ज केला मात्र काहींचे भूखंड एनए, ग्रीन झोन, नो डेव्हलपमेन्ट मध्ये येतात तसेच ज्यांनी ३१-१२-२००० रोजी किंवा तत्पूर्वीचे भूखंडाची मालकी हक्क असल्याचे दस्तावेज, इमारत नकाशाची प्रत, अभिन्यास, नकाशा, अभिन्यास सीमा दर्शविणारा मोजणी नाकाशा क प्रत आदी सादर केलेले नाही. त्यामुळे त्यांना नियमितीकरण शुल्काचे मागणी पत्र, किंवा नियमितीकरण पत्र मिळाले नाही त्यांनी या मोहिमेचा लाभ घ्यावा, असे नासुप्रने म्हटले आहे. नियमितीकरणासाठी ३१-१२-२००० रोजी किंवा पूर्वीचे मालकी हक्काचे दस्तावेज, अभिन्यास नकाशा, मोजणी नकाशा क प्रत व भूखंडावर बांधकाम असल्यास इमारत नकाशाच्या चार प्रती अर्जासह सादर करायच्या आहेत. प्रन्यासचे मुख्यालय तसेच सर्व विभागीय कार्यालयात याकरिता अर्ज स्वीकारण्यात येणार आहेत.

हे लेआऊट झाले नियमित

ऑक्टोबर २०१३ ते आतापर्यंत नासुप्रने पुढील लेआउट्स नियमित केले आहेत. ना विकास क्षेत्रातील नासुप्रने नियमित केलेले लेआऊट असे : मौजा दिघोरी- मालिक मकबुजा, शांतीराज हाऊसिंग सोसयटी, कैलास गृहनिर्माण सह. संस्था, मालिक मौजा, श्री संत गजानन गृहनिर्माण सह. संस्था, योगेश्वर गृह निर्माण सहकारी संस्था. मौजा मानेवाडा- विरचक्र हाऊसिंग सोसायटी. मौजा कळमना- गजाधर हाऊसिंग सोसायटी, प्रिन्स गृह निर्माण सह. संस्था, नरहरी गृह निर्माण सह. संस्था. मौजा भरतवाडा- कीर्तिधर गृहनिर्माण सह. संस्था, व्यंकटेश गृहनिर्माण सह. संस्था, श्री नरहरी गृहनिर्माण सहकारी संस्था. मौजा पुनापूर- जनसेवा गृहनिर्माण सह. संस्था. मौझा झिंगाबाई टाकळी- चौधरी लेआऊट, मुनी संभुनाथ हाऊसिंग सोसायटी, मानमोडे लेअाऊट. मौजा नारा- कीर्तीधर- पवनपु​त्र हाऊसिंग सोसायटी, दीनदयाल हाऊसिंग सोसायटी. मौजा हजारीपहाड- मालिक मकबुजा. मौजा गोरेवाडा- मालिक मकबुजा (पश्चिम महाराष्ट्र हाऊसिंग सोसायटी). मौजा दाभा- गणेश हाऊसिंग सोसायटी, मौजा वाडी- मंगलधाम गृहनिर्माण सह. संस्था, अभि​जित हाऊसिंग सोसायटी, सारीपुत्र हाऊसिंग सोसायटी, शुभारंभ हाऊसिंग सोसा., सारीपुत्र को- ऑपरेटिव्ह हाऊसिंग सोसायटी, मालिक मकबुजा, सरोज गृहनिर्माण सह. संस्था, गजाननप्रसाद गृहनिर्माण सह. संस्था, स्मृती को. ऑप. हाऊसिंग सोसायटी. 


housing society act mumbai

list of housing society in mumbai

bye laws of cooperative housing society mumbai pdf

bylaws of cooperative housing society mumbai download

cooperative housing society bye laws download

model bylaws of cooperative housing society

cooperative housing society

bye-laws of the co-operative housing societies

हाऊसिंग सोसायटी the maharashtra co-operative housing society bye -laws


आमची सोसायटी भाडे तत्वावर जागा देणाऱ्या सभासदांकडून वारंवार वाढीव दराने बिन भोगवटा शुल्क वसूल करीत आहे. बिन भोगवटा शुल्काबाबतचा ऑगस्ट २००१ मध्ये काढण्यात आलेला सरकारी आदेश मी सोसायटीस सादर केला आहे. पण सोसायटीने जर तो बहुमताने फेटाळला तर काय करावे आणि ऑगस्ट २००१ नंतर भरलेल्या वाढीव बिन भोगवटा शुल्काचा परतावा मिळू शकतो का?

- एक वाचक, डोंबिवली.

उत्तर - सोसायटीने अर्ज फेटाळल्यास उप निबंधकाकडे तक्रार करावी. बिन भोगवटा शुल्काबाबतचा आदेश सरकारी असल्याने त्याची अंमलबजावणी करण्याचे काम उपनिबंधकाकडे आहे. तसेच सोसायटीला सर्वसाधारण सभेत अर्ज फेटाळता येणार नाही. वाढीव बिन भोगवटा शुल्काचा परतावा मिळविण्यासाठी एक अर्ज आणि एक मागणी अर्ज सोसायटीला सादर करावा. त्यात जास्तीची रक्कम परत करण्यासंदर्भातील हिशेब लिहून कळवावा. त्याकडे सोसायटीने दुर्लक्ष केल्यास तेच मागणीपत्र उप-निबंधकाकडे सादर करावे. उपनिबंधक त्याची वसूली करून देऊ शकतात.

ब्लड रिलेशनमध्ये व्यवहार झाला असेल आणि तो व्यवहार सेल अॅग्रीमेन्ट असेल तर हस्तांतरण शुल्क माफ होते का? माफ होत नसेल तर संस्थेला झालेल्या नुकसानीस कोण जबाबदार? आणि जर तो व्यवहार गिफ्ट डीड असेल तर कोणत्या कलमानुसार हस्तांतरण शुल्क भरावे लागत नाही?

संजय शिंदे, सानपाडा

उत्तर - ब्लड रिलेशनमध्ये व्यवहार झाला असेल तर हस्तांतरण शुल्क घ्यावे असा सरकारी अध्यादेशात कुठेही उल्लेख अथवा नोंद नाही. तो व्यवहार सेल डीड असो, गिफ्ट डीड असो अथवा दान केलेला असो - नातेवाईकांमध्ये (ब्लड रिलेशन) व्यवहार झाला असेल तर हस्तांतरण शुल्क द्यावे लागत नाही. संस्था नोंदणी ही फ्लॅट बदली करण्यासाठी होत नसते त्यामुळे संस्थेचे नुकसान होण्याचा प्रश्नच उद्भवत नाही. एक सभासद दुसऱ्या सभासदाला फ्ॅलट विकतो तेव्हा त्या एक्सचेंज डीड मध्येही हस्तांतरण शुल्क भरावे लागत नाही.

बिल्डरकडून अ व्यक्तीने फ्लॅट घेतला आणि तो ब व्यक्तीला विकला. आता आम्ही ब व्यक्तीकडून तो फ्लॅट विकत घेत आहोत. मात्र अ आणि ब व्यक्तींकडील मूळ करार पत्र हरवली आहेत. पत्र हरवल्याच्या एफआयआरची कॉपी, निबंधकाकडून घेतलेली सत्य प्रत आणि वृत्तपत्रात नोटीस दिल्याची प्रत जोडूनही बॅंक होम लोन नाकारत आहे. ब व्यक्तीशी केलेल्या करारानुसार आम्ही पंचेचाळीस दिवसात पैसे देऊ शकलो नाही तर करार रद्द होऊ शकतो का?

- रविराज, मुंबई

उत्तर - कुठल्याही बॅंकेला आपण जाब विचारू शकत नाही. ते कर्ज देणार असल्याने ते मागतील ती कागदपत्रे द्यायला हवीत. परंतु ते शक्य नसेल तर दुसऱ्या बॅंकेकडे जावे. बॅंकच पाहिजे असे नाही. आजकाल बऱ्यास हाउसिंग फायनान्स कंपन्या कर्ज देतात. पैसे उभारण्याची जबाबदारी बॅंकेची नसल्याने ते कर्ज नाकारू शकतात. अशावेळी इतर बॅंका किंवा फायनान्स कंपन्यांचा पर्याय शोधावा.

सहकारी गृहनिर्माण सोसायटीतील ब्लॉक मुलाच्या नावे केल्यानंतर शेअर सटिर्फिकेटवर मुलाचे नाव नोंदवले नव्हते तसेच करारपत्र आणि स्टॅप ड्युटीही दिलेली नव्हती. आता माझ्या मुलाने दुसरीकडे स्वत:चा फ्लॅट घेतला असून आधीचा फ्लॅट सोसायटीने कुणाच्या नावे करणे आवश्यक आहे?

- सी.चंद दत्तात्रय, वांदे

उत्तर - आधीचा फ्लॅट आई किंवा वडीलांनी पुन्हा आपल्या नावावर करून घ्यावा अन्यथा नातेवाईकांपैकीच कुणा एकाच्या नावे करावा. मात्र कुणाच्याही नावे केला तर मुदांक शुल्क भरावे लागेल. नातेवाइकांमध्येच व्यवहार केल्यास फक्त हस्तांतरण शुल्क भरावे लागणार नाही. पण मुदांक भरावा लागेल.

housing society act mumbai

list of housing society in mumbai

bye laws of cooperative housing society mumbai pdf

bylaws of cooperative housing society mumbai download

cooperative housing society bye laws download

model bylaws of cooperative housing society

cooperative housing society

bye-laws of the co-operative housing societies

कामकाज हाऊसिंग सोसायटीचे! Co-operative Housing Society By-laws


जोपर्यंत हाऊसिंग सोसायटीच्या कामकाजाचा मूळ गाभाच एखाद्याला समजत नाही तोपर्यंत ती व्यक्ती सोसायटीचे कामकाज नीट पाहू शकत नाही. म्हणून अधिकाधिक हाऊसिंग सोसायटींमध्ये भांडणे, तक्रारी आणि कोर्टकचेऱ्या होण्याचे प्रकार घडतात. हे टाळण्यासाठी काही महत्त्ववपुर्ण बाबींचा घेतलेला आढावा.

........

गृहनिर्माण सोसायटी हा विषय प्रत्येकाने समजून घेणे आवश्यक असते. जोपर्यंत हाऊसिंग सोसायटीच्या कामकाजाचा मूळ गाभाच एखाद्याला समजत नाही तोपर्यंत ती व्यक्ती सोसायटीचे कामकाज नीट पाहू शकत नाही. म्हणून अधिकाधिक हौसिंग सोसायटींमध्ये भांडणे, तक्रारी आणि कोर्टकचेऱ्या होण्याचे प्रकार घडतात. हे टाळण्यासाठी काही महत्त्ववपुर्ण बाबींचा घेतलेला आढावा.

सोसायटीमध्ये महत्त्वाचे मुद्दे अनेक आहेत. त्यापैकी सभासदाने मासिक हप्त्यासंबंधी कोणती काळजी घ्यावी याविषयी माहिती मिळणे महत्त्वाचे आहे. एकदा सोसायटीने दरमहा ठरविलेला हप्ता प्रत्येक महिन्याच्या सुरूवातीच्या काळात ठरविलेल्या तारखेअगोदर भरणे प्रत्येक सभासदांचे आद्य कर्तव्य आहे. सोसायटीचा सर्व व्यवहार सदस्यांच्या वर्गणीवर अवलंबून असतो. जर एखाद्या सदस्याने ही रक्कम वेळेत भरली नाही तर सोसायटीला अनेक अडचणीला सामोरे जावे लागते. उदा. मेंटेनन्सचे पैसे दिले नाहीत तर सोसायटीची स्वच्छता, इलेक्ट्रिसिटी, ड्रेनेज तसेच इतर तत्सम कामे वेळेत होऊ शकणार नाहीत. त्यासाठी मेंटेनन्स वेळेवर भरावे. जर एखाद्या सदस्याने ते देण्याचे टाळले तर मात्र त्याच्यावर कार्यवाही केल्याचे प्रयोजन सोसायटी 'बाय लॉ'मध्ये दिलेले आहे. अशा हप्तेचुकार सदस्यावर जास्तीत जास्त द.सा.द.शे. २१ टक्के किंवा त्यापेक्षा कमी व्याज आकारता येते. बाय-लॉमधील पोट नियम ७२ प्रमाणे ठराव पास करून योग्य आकारणी ठरवावी. फार काळ थकबाकी न भरणाऱ्या व कोणत्याही कारणास्तव टाळाटाळ करणाऱ्या सभासदांची नोंद हप्ते बुडविणारा (डीफॉल्टर) म्हणून होऊ शकते व तशी नोंद होणेदेखील भविष्यकाळात घातक ठरू शकते. यापूवीर् ज्या ज्या सोसायट्यांच्या सदस्यांनी आपले मेंटेनन्स देण्याचे टाळलेले आहे अशांवर आपले घर लिलाव करण्यापर्यंत पाळी आलेली आहे. ज्या सदस्याने मेंटेनन्स भरण्यास अगदीच टोकाची भूमिका घेतली असेल तर त्याला पो. नि. ७० प्रमाणे मागणीची नोटीस पाठवावी. परंतु ही नोटीस जर त्याने घेण्याचे टाळले तर मात्र त्याला एक-दोन वेळा पत्र लिहून त्याची कल्पना द्यावी. व पैशाविषयी विचारणा करावी. सभासदाकडून पत्रास उत्तर दिले नाही तर मात्र (सेक्शन) कलम १०१ नुसार त्याच्यावर कारवाई करावी. यासंबंधी जिल्हा फेडरेशनच्या कार्यालयात माहिती मिळू शकते.



सोसायटीचा मालमत्ता कर

सोसायटीची नोंदणी झाल्यावर मालमत्ता करासंबंधी सेक्रेटरीने जागरूक राहून सुरूवातीपासूनच नगरपालिका/महानगरपालिका यांच्या कार्यालयात जाऊन मालमत्ता करासंबंधी चौकशी करणे कधीही योग्य ठरणारे असते. कारण या करासंबंधी गाफील राहून चालणार नाही.

नगरपालिका आपल्या मालमत्ता करासंबंधी नेहमीच वसुलीचा दट्टा उगारत असते. दरवषीर् मालमत्ताकर वर्षाअगोदर वसूल करण्याचा पालिकेचा नियम असतो व त्याची नोटीस वेळेवर देणेदेखील आवश्यक असते. त्यासाठी त्यांच्या नोटीशीची वाट न पाहता सोसायटीच्या सेक्रेटरीने स्वत: पुढाकार घेऊन प्रत्येक फ्लॅटवर आकारल्या जाणाऱ्या कराची माहिती गोळा करावी व त्याप्रमाणे मासिक हप्त्यांमध्ये अंदाजे रक्कम ठरवून सभासदांकडून दरमहा जमा करावी. ही रक्कम पालिकेत भरण्यासाठी पालिकेकडे चौकशी करून बिल मागवून घ्यावे व १५ दिवसांच्या मुदतीचा फायदा घेऊन कर भरून टाकावा. काही पालिका प्रत्येक फ्लॅटधारकांकडून 'डायरेक्ट' कर वसुली करतात व फ्लॅटधारकाच्या नावाने त्याची पावतीदेखील देतात. अशी वसुली सोसायटीच्या कामकाजासाठी फायद्याची ठरते. कारण सोसायटी एका जबाबदारीतून मुक्त होते. मात्र हा नियम सर्व सभासदांसाठी एकच राहील याची खबरदारी घ्यावी.

मालमत्ता कर आकारण्याची पध्दती वेगवेगळी असली तरी 'कर' हा भरावाच लागतो. हा कर जर कोणत्याही सदस्याने भरण्याचे टाळल्यास संपूर्ण इमारतीचा लिलाव करण्याचा अधिकार पालिकेकडे असतो. मुंबईत अशा प्रकारचे लिलाव झालेले आहेत. आपल्याला माहीत नाही, आम्हाला कोणी सांगितले नाही, आम्ही त्याला जबाबदार कसे असे प्रश्न विचारण्याला पालिका जबाब देत नाही. तरी पहिल्यापासून सतर्क राहून आपला मालमत्ता कर भरावा. 

housing society act mumbai

list of housing society in mumbai

bye laws of cooperative housing society mumbai pdf

bylaws of cooperative housing society mumbai download

cooperative housing society bye laws download

model bylaws of cooperative housing society

cooperative housing society

bye-laws of the co-operative housing societies

घर भाड्याने देण्यापूर्वी... Co-operative Housing Society By-laws


भाडेकरूंकडून घराचा वापर नीट न होणे... भाडेकरू घराचा ताबा न सोडण्याची भीती... करार संपल्यावर नवा भाडेकरू शोधण्यासाठी वणवण व खर्च... कायदेशीर कटकटी... अशा अनेक कारणांमुळे अनेकांना घर भाड्याने देण्यापेक्षा तसेच मोकळे ठेवणे सोयीचे वाटते. परंतु , योग्य मार्गाने विचार करत गेल्यास भाडेकरू ठेवणे सोयीचे आणि विनासायास होऊ शकते.
...........
* घर भाड्याने कसे द्यावे ?

सर्वप्रथम , तुमचे घर भाड्याने द्यायचे आहे , याची जाहिरात करा. किरकोळ पैसे देऊन तशी जाहिरात स्थानिक वृत्तपत्रांत करता येईल किंवा ' मॅजिकब्रिक्स.कॉम ' अशा रिअल इस्टेट वेबसाइट व ' ओएलक्स.इन ' याप्रमाणे मार्केट पोर्टलवर झळकवता येईल. परंतु , रिअल इस्टेट ब्रोकरची मदत घेतल्यास यामुळे वेळ व खटपट वाचू शकेल. संभाव्य भाडेकरू शोधण्यासाठी आणि तुमच्या मालमत्तेला किती भाडे मिळू शकते , याची नेमकी माहिती मिळवण्यासाठी ब्रोकरची मदत होईल. ब्रोकर साधारणतः एका महिन्याचे भाडे सर्व्हिस फी म्हणून घेतात. भाडेकरूची पोलिसांकडून चाचपणी करण्यासाठी आणि लीज अॅग्रिमेंटची नोंदणी करण्यासाठीही ब्रोकर कामास येतात. लीजचा कालावधी ११ महिन्यांहून अधिक असेल तर अॅग्रिमेंटची नोंदणी करणे सक्तीचे असते.

भाडेकरूंकडून काही नुकसान झाल्यास ते भरून निघावे म्हणून ' सिक्युरिटी डिपॉझिट ' आकारणे योग्य ठरते. भाडेकरूने मालमत्तेचा वापर चांगला केल्यास ते परत करता येऊ शकते नंतर.

लीज अॅग्रिमेंट तयार करण्यासाठी कायदेशीर सल्ला घेता येईल. यामध्ये कराराचा कालावधी , देखभाल खर्च , मासिक भाडे , डिपॉझिटची रक्कम , घर वा फर्निचरचे नुकसान झाल्यास भरपाईची रक्कम यांचा समावेश असतो. या करारावर दोन्ही पक्षांची सही असते. भाडेकरूला करार पटला नसल्यास तो त्यात बदल सुचवू शकतो.

भाडेकरू निश्चित झाल्यावर पोलिस व्हेरिफिकेशन करणे आता सक्तीचे केले आहे. भाडेकरूच्या ओळखीचा पुरावा , पॅन कार्ड , पत्त्याचा पुरावा , नोकरी-व्यवसायाचा पुरावा आणि कराराची प्रत पोलिसांकडे द्यावी लागते. संबंधित भाडेकरूची काही गुन्हेगारी पार्श्वभूमी नाहीये ना , याची खातरजमा पोलिस करतात.

* भाडे कसे ठरवावे ?

कोणत्याही मालमत्तेचे भाडे म्हणजे विविध घटकांची बेरिज असते. त्यातील महिला घटक असतो तो मालमत्तेचे मूळ भाडे. ते वार्षिक भांडवली मूल्याच्या अंदाजे २.५ ते ३ टक्के असते आणि घराच्या ठिकाणानुसार बदलत जाते. दुसरा घटक म्हणजे , घरामध्ये भाडेकरूला दिलेल्या सुविधा. चांगले फर्निचर , फिक्चर व सुंदर रंगकाम केलेले घर नक्की अधिक भाडे मिळवून देईल. मोड्युलर किचन , लॉन , टेरेस असेल तर भाड्याची रक्कम आणखी वाढेल. किमान प्राथमिक सुविधा तरी असाव्यात , अशी भाडेकरूची अपेक्षा असते. सोसायटीकडून घरमालकाला आकारली जाणारी देखभाल फीसुद्धा विचारात घ्यावी लागते. जिम , स्वीमिंग पूल , अन्य सुविधांमुळे ती जास्त असेल तर त्यातला काही भाग भाडेकरूकडून घेता येऊ शकतो. चौथा घटक म्हणजे , तुमची निवासी मालमत्ता बिझनेस हबच्या बाजूला असेल आणि पुरवठा कमी असल्याने मागणी जास्त असेल तर भाडे भरपूर आकारले जाते.

* हौसिंग सोसायटी मालकाचा निर्णय डावलू शकते का ?

आपला फ्लॅट भाड्याने देण्याचा अधिकार मालकाला असला तरी हौसिंग सोसायटीलाही यात पडता येते. कायद्यांचा दाखला देऊन या एकट्या सोसायट्या भाडेकरू ठेवणे कायदेशीर नाकारू शकतात. पण त्यांना असे करण्याचा घटनात्मक अधिकार नसतो.

व्यक्तीच्या खाण्या-पिण्याच्या सवयी व वैवाहिक दर्जावरून हौसिंग सोसायट्या भाडेकरू नाकारू शकत असल्या तरी त्यास कोर्टात आव्हान देता येते. आपले घर भाड्याने दिलेल्या मालकाकडून जास्त देखभाल फी आकारण्याची मुभा सोसायट्यांना सोसायटीज अॅक्टने दिली आहे.

How to get deemed conveyance for your housing society

Nearly 85% of co-operative housing societies (CHS) in Mumbai alone do not have conveyance from their builders. It is the same elsewhere in Maharashtra. "Although the process is simple, people find it difficult to collect required documents from several departments for obtaining deemed conveyance. However, one can use innovative methods like procuring information under the Right to Information (RTI) to obtain all the documents from several departments, says Ramesh Prabhu.

He was speaking at a seminar on "Deemed Conveyance – Law, procedure and incentives to meet the 31st Dec deadline" organised by Moneylife Foundation in Mumbai. Mr Prabhu is a chartered accountant (CA) by profession and an expert on various laws and issues concerning the co-operative and housing sectors.

To avoid major problems later on, or to avoid problems such as Campa Cola compound residents, all CHS members need to first resolve the issue of becoming legal titleholder of the land through conveyance deed or deemed conveyance. Otherwise "when things go wrong, like in the case of the collapsed Laxmi Chhaya building from Mumbai, it poses a serious risk to your most valuable asset and probably your biggest investment," said Mr Prabhu.

The Maharashtra government's "Deemed Conveyance" scheme has been extended twice and will close on 31 December 2014. The government has said there will be no further extension. Many housing societies are keen for redevelopment but they cannot go ahead with redevelopment for want of conveyance.

Mr Prabhu said, “There are three options for getting conveyance—through builder, through court cases or through deemed conveyance. As per the law, the builder or developer is supposed to provide conveyance for a CHS within four months of establishing the CHS. Therefore, one can safely say, four months after setting up a CHS, it is 'deemed' to have a conveyance in place. Only thing required is to get it documented in government records.”

“In case of the developer or builder and land owners (together promoters) are not willing to or ready  to sign the conveyance deed, then as per the law, the District Deputy Registrar (DDR) as competitive authority signs it as promoter/s. In addition, even if there is a court case pending, the DDR as statutory authority can give the deemed conveyance in favour of the CHS,” he added.

One of the issues raised in deemed conveyance applications is that there are two or more buildings on adjacent plots owned or developed by the builder. Mr Prabhu said, “There are several judgements by the Court that say two or more CHS on a single plot of land can also go for deemed conveyance separately. Even condos can be given deemed conveyance.”

For flat owners in buildings developed by MHADA or given on lease by CIDCO, there are separate provisions, and the CHS can approach the respective authorities, Mr Prabhu added.

What is conveyance or deemed conveyance?

As per the provisions of section 11 of the Maharashtra Ownerships Flats Act (MOFA), the promoter is duty-bound to complete his title and convey the same to the organisation of persons who had bought the flat (i.e. cooperative society, CHS, home buyer, apartment owner, etc). The Conveyance has to be executed and the promoter or builder has to deliver the title relating to the property. It is also the duty of the promoter to file a copy of the conveyance with the flat purchasers and the competent authority under section 11(2).

Many a times it is found that builders have not conveyed the title of properties to the housing societies in the hope of availing more floor space index (FSI) that may become available, or the benefits accrued to them in case the property is redeveloped. In such cases, members of the CHS can get the deemed conveyance from the authorities.

The buyer after forming a cooperative housing society (or CHS) also can approach the competent authority for obtaining a unilateral deemed conveyance in favour of the legal entity i.e. cooperative society, CHS, apartment or a company.

How to obtain conveyance or deemed conveyance?

When the developer and land owners (promoters) are ready to sign the deed, the CHS can opt for conveyance deed. In case, either the promoters are not ready or not available, then the CHS can opt of unilateral or deemed conveyance. In both cases, either the developer or builder or the CHS have to file an application in prescribed format (form No.7) before the sub-registrar. For more information you can visit the Maharashtra government's portal for conveyance.

The competent authority on receiving such application shall, within reasonable time, but in any case not later than six months after making such enquiries as deemed necessary, after verifying authenticity of the document submitted, after giving the promoter reasonable opportunity for being heard, shall issue a certificate to the sub-registrar or any other appropriate registration authority under The Registration Act, 1908. This certifies that there is a fit case for enforcing unilateral execution of Conveyance Deed, conveying the right title and interest of the promoters in the land and building in favour of the applicant as Deemed Conveyance.

Submissions made by the cooperative society or apartment owner to the sub-registrar shall, (or the appropriate registering authority), on the basis of the certificate issued by the competent authority, along with the unilateral instrument of conveyance, notwithstanding anything contained in The Registration Act, 1908, issue summons to the promoters as to why unilateral instrument should not be registered as Deemed Conveyance.

After giving the promoter reasonable opportunity of being heard, after being satisfied that is a fit case for unilateral conveyance, (the competent authority or sub-registrar) shall register instrument as deemed conveyance.

Towards the end of the session Mr Prabhu spoke on a few case laws where completion certificate/ occupation certificate is not required for deemed conveyance, even if a case in consumer court is pending–you can apply for deemed conveyance, deemed conveyance is possible even if there is balance FSI and disputes raised of open space between the two buildings and FSI thereupon- still Deemed Conveyance upheld.

The Campa Cola Case

Earlier this month, the Bombay High Court set aside the deemed conveyance granted to Campa Cola societies and remanded the matter to the deputy registrar of cooperative societies for a fresh hearing.

Commenting on this development, Mr Prabhu said, "The main reason for setting aside the deemed conveyance order of Campa Cola is, that all necessary parties were not included in the application. In the case of Campa Cola, the land belonged to BrihanMumbai Municipal Corp (BMC) and BMC was not made a party in the application for reasons best known to them. When BMC challenged the same before the High court, the Campa Cola Council agreed to include BMC as a party and requested to give an opportunity for fresh hearing to all the parties before District Deputy Registrar (DDR) within next three months. Thus the matter has been remanded back for fresh hearing and I am sure, the same will be granted."

"The mistakes sometime committed by the consultants or society is that they want to go for short cuts which takes more time," he added.


सहकारी गृहनिर्माण संस्थेला जमिनीचा मालकी हक्क प्राप्त व्हावा यासाठी महाराष्ट्र शासनाने १५ डिसेंबर २०१२ ते ३० जून २०१३ या कालावधीत मानीव अभिहस्तांतरणाची ( डीम्ड कन्व्हेयन्स ) विशेष मोहीम राबवली आहे . याद्वारे महाराष्ट्रातील सर्व सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना त्यांच्या जमिनीचे कायदेशीर हक्क विकासकाकडून प्राप्त करून देण्याचा या मोहिमेचा उद्देश आहे .

ठाणे शहर , नवी मुंबई , भाईंदर , कल्याण , डोंबिवली , अंबरनाथ तसेच वसई ठाणे जिल्ह्यातील ज्या हाऊसिंग सोसायट्यांना डीम्ड कन्व्हेयन्स करून घ्यायचा असेल त्यांनी ठाणे सहकार वकील संघटनेच्या कार्यालयात संपर्क साधावा या विशेष मोहिमेचा फायदा घ्यावा असे आवाहन संघटनेचे सचिव अॅड . सतनाम सिंह यांनी केले आहे . या मोहिमेअंतर्गत डीम्ड कन्व्हेयन्सच्या पूर्ण कामकाजाबाबत मोफत सल्ला देण्यात येत आहे . ठाणे जिल्ह्यातील सर्व सहकारी संस्था गरजू व्यक्तींकरिता मोफत मार्गदर्शन केंद्रही सुरू करण्यात आले आहे . अधिक माहितासाठी ९८२०३६७९४० या क्रमांकावर किंवा , इंद्रधनू पॅलेस को - ऑप . हौसिंग सोसायटी लि ., जोगिला मार्केट मागे , उथळसर , ठाणे ( .) या पत्त्यावर संपर्क साधावा



Documents Required for Deemed Conveyance

List of Documents Required for Deemed Conveyance
A. Land Revenue Records
  • Property Card
  • City Survey Plan
  • 7/12 Extract
  • Village Form No. 6
  • K. J. P.
  • N. A Order
  • U. L. C Order
  • Latest Property Tax Paid Receipt
  • Latest N. A. Tax Paid Receipt
B. Municipal Corporation Records
  • Intimation of Disapproval (IOD)
  • Commencement Certificate
  • Approved Layout Plan
  • Approved Building Plan
  • Building Completion Certificate
  • Occupation Certificate
C. Society Records
  • Copy of Society Registration Certificate
  • List of Members & their Share Certificate Details
  • Copies of Registered Agreements for all Flats/ Shops with Stamp Duty & Registration Receipts along with Index II of all the Registered Agreements
D. Property Developer/ Promoter Records
  • Registered Partnership Deed of the Partners of the Property Developer Firm
  • Registered Development Agreement/ Conveyance Deed between Land- Owners & Property Developer
  • Power of Attorney given by Land- Owners to the Property Developer
  • Will & Probate Copy, in case the Development Agreement is signed by Legal Heirs of Land- Owners
  • Death Certificate of Land- Owners, wherever necessary
E. Professional Certificates
  • Architect’s Certificate – From an Architect
  • Last 30 Years Search Report
  • Title Certificate – From an Advocate

housing society act mumbai

list of housing society in mumbai

bye laws of cooperative housing society mumbai pdf

bylaws of cooperative housing society mumbai download

cooperative housing society bye laws download

model bylaws of cooperative housing society

cooperative housing society

bye-laws of the co-operative housing societies 


deemed conveyance notification 2012

deemed conveyance latest news

deemed conveyance of society

deemed conveyance notification pdf

deemed conveyance procedure

deemed conveyance notification

deemed conveyance meaning

deemed conveyance online